Vermieter reagiert nicht auf Mietminderung: Was Sie jetzt machen müssen

Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar

In Ihrer Mietwohnung liegt ein erheblicher Mangel vor, der dazu führt, dass Sie die Wohnung nicht wie vertraglich vereinbart nutzen können. Also haben Sie Ihren Vermieter über den Schaden informiert. Sie haben ihm eine Frist gesetzt, bis wann der Mangel behoben sein soll. Gleichzeitig haben Sie Ihrem Vermieter eine Mietminderung angekündigt, falls der Mangel nicht fristgerecht beseitigt wird. Nachdem die Frist ohne Ergebnis verstrichen ist, kürzen Sie die Miete. Doch selbst dann passiert nichts. Der Vermieter reagiert nicht auf die Mietminderung und kümmert sich auch nicht um den Schaden. Wir sagen Ihnen, welche Möglichkeiten Sie in diesem Fall haben.

Wenn Sie eine Wohnung mieten, dann haben Sie Anspruch darauf, dass sich die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand befindet. Und dass Sie die Wohnung so nutzen können, wie es im Mietvertrag vereinbart ist. Dafür, dass Ihnen der Vermieter die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand überlässt, zahlen Sie als Gegenleistung schließlich die Miete.

Nun können in einer Wohnung aber die verschiedensten Mängel auftreten. Das fängt bei kaputten Glühbirnen im Treppenhaus an und endet bei undichten Fenstern, einem Ausfall der Heizung oder verschimmelten Wänden.

Haben Sie in Ihrer Wohnung einen Mangel festgestellt, müssen Sie den Vermieter darüber informieren. Denn Ihr Vermieter muss den Mangel beseitigen. Doch das kann er nur, wenn er davon weiß.

Erstellen Sie deshalb eine Mängelanzeige, in der Sie den Mangel genau beschreiben. Gleichzeitig sollten Sie dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Denken Sie daran, dass Sie im Zweifel nachweisen müssen, dass der Vermieter Ihre Mängelanzeige bekommen hat!

Tut sich daraufhin nichts und ist der Mangel erheblich, können Sie als nächsten Schritt die Miete mindern. Dieses Recht steht Ihnen zu. Doch was tun, wenn der Vermieter nicht auf die Mietminderung reagiert?

Wann Sie die Miete mindern dürfen

Ihr Recht auf Mietminderung entsteht dadurch, dass Sie bei einem Wohnungsmangel nicht mehr den vollen, vertraglich vereinbarten Gegenwert für Ihre Mietzahlungen erhalten.

Denn das Mietverhältnis beruht darauf, dass Ihnen der Vermieter eine Wohnung überlässt, die in einem ordentlichen Zustand ist und die Sie so nutzen können, wie es der Mietvertrag vorsieht. Im Gegenzug zahlen Sie die vereinbarte Miete. Können Sie die Wohnung infolge des Mangels aber gerade nicht mehr vertragsgemäß nutzen, müssen Sie auch nicht die volle Miete bezahlen.

Voraussetzung für eine Mietminderung ist aber zum einen, dass tatsächlich ein erheblicher Mangel vorliegt. Der Mangel muss also so gravierend sein, dass Sie in der Nutzung Ihrer Wohnung eingeschränkt sind. Nicht jede Kleinigkeit rechtfertigt gleich eine Mietminderung. Zumal Sie zwar ein Interesse an einer einwandfreien Wohnung haben. Aber die Situation des Vermieters muss eben auch berücksichtigt werden.

Zum anderen müssen Sie den Mangel Ihrem Vermieter anzeigen. Denn nur wenn er darüber informiert ist, hat er die Chance, etwas zu unternehmen.

Heben Sie deshalb einen Versandbeleg, ein Faxprotokoll oder eine Bestätigung des Vermieters gut auf. Sollte es Schwierigkeiten geben oder zu einem Gerichtsverfahren kommen, werden Sie den Nachweis brauchen.

Natürlich ist die beste Lösung, wenn Sie sich schnell mit Ihrem Vermieter einigen. Doch Sie sind nicht dazu verpflichtet, das Gespräch zu suchen. Aus rechtlicher Sicht müssen Sie dem Vermieter noch nicht einmal die Mietminderung ankündigen.

Sobald Sie den Mangel angezeigt haben, können Sie die Miete kürzen. Denn gemäß § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist dann das Mietminderungsrecht gegeben, wenn ein Mangel vorliegt. Andersherum verlieren Sie aber Ihr Recht auf Mietminderung, wenn Sie den Mangel nicht anzeigen.

Wie hoch die Mietminderung sein darf

Dass Sie ein Mietminderungsrecht haben, ist das Eine. Doch das Andere ist, die Höhe der Kürzung richtig anzusetzen.

Verbindliche Werte gibt es an dieser Stelle nicht. Und selbst die Gerichte kommen zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Denn letztlich muss jeder Fall für sich beurteilt werden. Fällt zum Beispiel die Heizung im Hochsommer aus, ist das längst nicht so problematisch wie ein Heizungsausfall im tiefsten Winter. Und ein Heizungsausfall in der Wohnung eines berufstätigen Singles hat andere Auswirkungen als in einem Haushalt mit kleinen Kindern.

Bei einer Minderung wird die Miete in aller Regel um einen bestimmten Prozentsatz gekürzt. Die Grundlage bildet dabei die Kaltmiete plus Vorauszahlungen oder Pauschalen für die Betriebs- und die Heizungskosten.

Um eine angemessene Höhe zu ermitteln, können Sie sich an der Rechtsprechung orientieren. Eine Tabelle mit einigen Urteilen haben wir für Sie vorbereitet. Anschließend müssen Sie den Wert auf Ihren Fall anpassen. Dabei spielt zum Beispiel eine Rolle, auf wie viele Räume in Ihrer Wohnung der Mangel Auswirkungen hat.

Tabelle mit einigen Urteilen zum Minderungssatz

AG = Amtsgericht; LG = Landgericht

Ein weiteres, wichtiges Urteil vom Bundesgerichtshof

Bessere Dämmungen und hochwertigere Fenster, die dicht abschließen, führen dazu, dass in Mietwohnungen immer öfter Schimmel auftritt. Ist eine Wohnung mit Schimmelpilz befallen, ergibt sich in aller Regel ein Recht auf Mietminderung.

Doch was ist, wenn der Schimmel zwar noch nicht da ist, aber wegen der Bausubstanz vermutlich bald da sein wird? Kann der Mieter dann schon die Miete kürzen? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu eine Entscheidung getroffen.

Im vorliegenden Fall ging es um Wohnungen einer größeren Immobiliengesellschaft, die zwischen 1947 und 1978 gebaut wurden. Gutachter hatten festgestellt, dass durch die Bauweise des Gebäudes die Gefahr von Schimmelbildung besteht. Weil es keine Dämmung an den Außenwänden gibt, würden Wärmebrücken entstehen. Noch gebe es aber keinen Schimmelbefall.

Die Mieter hatten daraufhin die Miete gekürzt und einen Kostenvorschuss für das Anbringen einer Innendämmung von der Immobiliengesellschaft verlangt.

Das Landgericht Lübeck gab den Mietern Recht. Die Richter vertraten zum einen die Auffassung, dass eine Mietsache nicht den Bauvorschriften und technischen Standards genügen muss, die zum Zeitpunkt der Errichtung galten. Vielmehr wären die aktuellen technischen Normen maßgeblich.

Zum anderen sahen die Richter schon in der Gefahr einer Schimmelbildung einen Mangel, der eine Mietminderung rechtfertige. Denn den Mietern könne nicht zugemutet werden, abzuwarten, bis der Schimmelbefall tatsächlich da ist.

Die Richter des BGH wiesen diese Rechtsauffassung im Dezember 2018 zurück. Wenn ein Gebäude den Bauvorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung entspricht, sind Wärmebrücken an den Außenwänden kein Mangel. Und die Gefahr, dass ein Mangel wie Schimmel auftreten könnte, rechtfertigt keine Mietminderung (BGH, Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18).

Was das alles für Sie heißt

Wie Sie sehen, ist sich selbst die Rechtsprechung nicht einig, wann eine Mietminderung in welcher Höhe angemessen ist. Für Sie als Laie dürfte es umso schwerer sein, den Minderungssatz richtig einzuschätzen. Stellt sich später heraus, dass Sie die Miete unangemessen hoch gekürzt haben, müssen Sie die Differenz nachzahlen. Im schlimmsten Fall riskieren Sie sogar die Kündigung.

Es gibt aber noch eine andere Möglichkeit: Zahlen Sie die Miete unter Vorbehalt. Dabei überweisen Sie dem Vermieter weiterhin die volle Miete. Gleichzeitig erklären Sie eindeutig, welchen Prozentssatz Sie nur unter Vorbehalt bezahlen. Zeigt sich, dass die Mietminderung berechtigt und in der Höhe angemessen war, muss Ihnen der Vermieter die unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen erstatten.

Der Vermieter reagiert nicht auf die Mietminderung – was Sie tun können

Doch zurück zum eigentlichen Thema. Angenommen, Sie kürzen die Miete bereits. Doch Ihr Vermieter lässt sich davon nicht beeindrucken und reagiert nicht auf die Mietminderung. Dann stellt sich die Frage, was Sie jetzt noch tun können.

Dass der Vermieter nicht auf die Mietminderung reagiert, kann verschiedene Gründe haben. So ist möglich, dass er lieber Ihre Mietminderung in Kauf nimmt, als viel Geld in die Beseitigung des Mangels zu investieren. Vielleicht lässt er die ganze Sache aber auch juristisch prüfen und unternimmt deshalb Ihnen gegenüber zunächst nichts.

Geholfen ist Ihnen damit aber nicht. Denn Ihr Ziel ist ja nicht, weniger Miete zu zahlen. Vielmehr wollen Sie, dass der Mangel behoben wird, damit Sie Ihre Wohnung wieder richtig nutzen können. Welche Strategie am sinnvollsten ist, hängt immer vom Einzelfall ab. Grundsätzlich haben Sie aber folgende Möglichkeiten:

Feststellungsklage erheben

Sie können vor Gericht eine Feststellungsklage erheben. Dabei prüft das Gericht, ob ein Mangel vorliegt, der eine Mietminderung rechtfertigt. Gleichzeitig stellt das Gericht fest, in welcher Höhe eine Minderung angemessen ist.

Ist die Mietminderung gerichtlich festgestellt, erhöht das den Druck auf den Vermieter. Denn er hat nun schwarz auf weiß, dass Sie im Recht sind – und er in der Pflicht.

Außerdem können Sie sich sicher sein, dass der Vermieter nicht auf Zahlung der vollen Miete klagt, weil er der Meinung ist, dass kein Mangel vorliegt, Sie den Schaden selbst verursacht haben oder aus anderen Gründen kein Mietminderungsrecht besteht.

Vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen

Vorausgesetzt, der Vermieter kümmert sich nicht um den angezeigten Mangel und reagiert auch sonst nicht auf die Mietminderung, können Sie vom sogenannten Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Juristen sprechen hier von der Einrede des nicht erfüllten Vertrags gemäß § 320 BGB.

Das Zurückbehaltungsrecht versteht sich als Druckmittel. Es soll Ihr Anliegen bekräftigen und den Vermieter dazu bringen, den beanstandeten Mangel zu beheben. Von diesem Recht machen Sie Gebrauch, indem Sie zusätzlich zur Mietminderung einen weiteren Teil der Miete zurückbehalten. Dabei darf der einbehaltene Betrag aber nicht höher sein als die drei- bis fünffache Quote Ihrer Mietminderung (WuM 1997, 488; BGH und GE 1996, 549; LG Berlin).

Möchten Sie das Zurückbehaltungsrecht nutzen, müssen Sie den Vermieter ausdrücklich darauf hinweisen. Und Sie dürfen den Mietanteil nur kurzzeitig einbehalten. Denn wenn der Vermieter auch darauf nicht reagiert und den Mangel nicht behebt, erfüllt die Zurückbehaltung nicht ihren Zweck. Damit erlischt auch Ihr Recht darauf.

Beseitigt der Vermieter den Mangel, müssen Sie das Geld, das Sie zurückbehalten haben, nachzahlen. Denn im Unterschied zur Mietminderung, bei der Sie die Miete kürzen und die Differenz deshalb nicht erstatten müssen, halten Sie das Geld bei einer Zurückbehaltung nur vorübergehend zurück.

Auf Instandsetzung klagen

Weigert sich der Vermieter, den Mangel zu beheben, oder bestreitet er, dass überhaupt ein Mangel vorliegt, können Sie auf Instandsetzung klagen. Gibt Ihnen das Gericht Recht, wird der Vermieter per Urteil dazu verpflichtet, den Mangel zu beseitigen und dauerhaft abzustellen. Allerdings kann es einige Zeit dauern, bis das Gerichtsverfahren abgeschlossen ist.

Den Mangel selbst beseitigen und die Aufwendungen einfordern

Schneller als mit einer Instandsetzungsklage kommen Sie oft ans Ziel, wenn Sie den Mangel selbst beseitigen oder beheben lassen. Dieses Recht haben Sie, wenn Sie den Mangel angezeigt hatten und der Vermieter trotz Fristsetzung untätig geblieben ist oder den Schaden nicht erfolgreich beheben konnte.

Die Kosten, die für die Mängelbeseitigung entstanden sind, können Sie vom Vermieter einfordern. Er muss Ihnen die Aufwendungen erstatten, die für die Beseitigung des Schadens erforderlich – also notwendig und zweckmäßig – waren.

Sollte sich der Vermieter weigern, können Sie Ihren Anspruch auf Aufwendungsersatz vor Gericht geltend machen. Und wenn Ihnen die finanziellen Mittel fehlen, um für die Mängelbeseitigung in Vorleistung zu gehen, können Sie einen Vorschuss einklagen.

Neben den Aufwendungen ergibt sich mitunter auch ein Anspruch auf Schadensersatz. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn die Heizung im tiefsten Winter ausfällt und es in der Wohnung so kalt wird, dass Sie sich schwer erkälten. Müssen Sie daraufhin ärztlich behandelt werden und sich krankschreiben lassen, können Sie Schadensersatz verlangen.

Den Mietvertrag kündigen

Hilft alles nichts, wird Ihnen am Ende nichts anderes übrig bleiben, als sich eine neue Wohnung zu suchen. Eine fristgerechte Kündigung ist immer möglich.

Bei gravierenden Mängeln können Sie aber auch ein Recht auf eine fristlose Kündigung haben. Voraussetzung dafür ist, dass der Mangel so erheblich ist, dass Ihnen nicht zugemutet werden kann, länger in der Wohnung zu bleiben. Außerdem müssen Sie dem Vermieter meist eine zweite, letztmalige Frist zur Mängelbeseitigung setzen.

Und: Ihre fristlose Kündigung muss zeitnah erfolgen. Warten Sie nach Ablauf der Frist noch zwei, drei Monate ab, ob der Vermieter nicht vielleicht doch noch etwas tut, scheint die Situation nicht allzu dringlich. Folglich wird auch eine fristlose Kündigung vermutlich keinen Erfolg haben.