Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Tropfwasser, das durch die Decke läuft, ist anfangs oft harmlos. Es kann sich aber zu einem gewaltigen Problem mit Schimmel auswachsen. Miete mindern? Das ist natürlich eine Möglichkeit, das Recht ist hier zumeist auf Seiten des Mieters. Denn natürlich kann ein Mieter in der Regel nichts dafür, dass die Decke nass ist. Wie hoch die Minderung ausfallen sollte, kommt dabei allerdings auf die Schwere an, die der Mangel aufweist.
Tropfwasser kann immense Schäden anrichten – Schimmel kann dadurch verursacht werden. In extremen Fällen ist es sogar möglich, dass das Wasser durch die Decke läuft und auf den Boden tropft. Wenn Sie von einem dieser Mängel betroffen sind, sollten Sie das als Mieter nicht einfach hinnehmen. Denn der Gebrauch Ihrer Wohnung ist jetzt nicht mehr so möglich, wie es mietvertraglich geregelt ist. Und das bedeutet, dass Sie in aller Regel auch nicht die volle Miete für diesen Mietgegenstand bezahlen müssen.
Der Mangel muss dabei auch von neutraler Seite als „nicht zumutbar“ eingestuft werden. „Neutrale Seite“ bedeutet im Ernstfall: ein Gericht. Denn es ist durchaus vorstellbar, dass Ihr Vermieter gegen Ihre Mietminderung Klage einreicht. Auch dann, wenn der Mangel eklatant und offensichtlich ist. Allerdings müssen Sie als Mieter, der eine Minderung in Erwägung zieht, einige Dinge beachten. Dazu gehört in erster Linie, dass Sie den Schaden an der Decke dokumentieren, den das Tropfwasser verursacht hat. Dazu sollte es ausreichen, wenn Sie einige Fotos machen. Ein Tipp am Rande: Sorgen Sie dafür, dass das Zimmer ausreichend gut beleuchtet ist für die Fotos. Wenn es sich einrichten lässt, dann sollten Sie auch einen Zeugen hinzuziehen, den Sie hinzubitten. Das sollte unbedingt jemand sein, der nicht in der gleichen Wohnung wohnt.
►Mietminderung: Tropfwasser durch die Decke | Musterschreiben an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
ich bin heute Früh nicht durch den Wecker wachgeworden, sondern durch den heftigen Regen. Dieser fand so gegen sechs Uhr heute Morgen statt. Wach geworden bin ich allerdings nicht nur das Geräusch des Regens, sondern durch viele Wassertropfen. Diese sind offenbar durch die Decke gedrungen und dann ins Bett getropft. Eigentlich ist das eine Situation, wie man sie eher in einem absurden Film vermuten würde.
Ich habe den entstandenen Schaden sofort mit Fotos dokumentiert, die ich an diese Email anhänge. Für das Tropfwasser gibt es eigentlich nur eine mögliche Erklärung: Die Decke muss nass sein. Und zwar so nass, dass sie kein Wasser mehr aufnehmen kann. Und natürlich mache ich mir auch Sorgen darüber, dass in der Decke Schimmel entstanden ein könnte. Jedenfalls bleibt nur eine einzige Art und Weise, das zu überprüfen. Daher folgende Bitte und Aufforderung:
Finden Sie sich bis spätestens Freitag – das ist heute in drei Tagen – am Abend in meiner Wohnung ein, um den Schaden mit eigenen Augen zu begutachten und die notwendigen Schlüsse zu ziehen. Sollten Sie dieser Aufforderung nicht folgen, so werde ich meine Miete um einen angemessenen Satz mindern.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Tropfwasser: sofort dem Vermieter melden
Darüber hinaus gilt für Sie als Mieter auch, dass Sie den Schaden durch das Tropfwasser unbedingt dem Vermieter melden. Und zwar sofort. Das können Sie zum einen natürlich persönlich oder mündlich machen. Allerdings genügt das nicht. Um bei einer möglichen Verhandlung vor Gericht nachweisen zu können, dass Sie das Tropfwasser gemeldet haben, setzen Sie auf jeden Fall auch ein Schreiben an den Vermieter auf (in der Regel genügt es, das per Email zu machen). Vergessen Sie dabei nicht, Ihrem Vermieter auch eine Frist zu setzen. Auch dies ist vor Gericht oft ein Faktor. Wird seitens des Vermieters eine Frist nicht eingehalten, können Sie die Miete normalerweise gleich mindern. Beachten müssen Sie dabei lediglich, dass die Frist nicht utopisch ist. Sie können den Vermieter nicht dazu auffordern, den Schaden noch am gleichen Tag zu beheben oder zu besichtigen. Eine Frist von drei Werktagen ist allerdings immer abbildbar, auch für den vielbeschäftigten Vermieter.
Tropfwasser kann auf viele verschiedene Arten durch die Decke in Ihre Wohnung gelangen. Vorstellbar ist so einiges (und in der Realität auch schon passiert). Eine Badewanne, in die jemand Wasser einlaufen lässt und die dann überläuft. Eine Waschmaschine, die jemand in Betrieb nimmt und die kaputt geht, während der Nachbar die Wohnung verlässt. Und dann gibt es natürlich noch die extremeren Beispiele. Etwa jenes: Ihre Wohnung befindet sich im Dachgeschoss. Eine ganze Zeit lang ist alles in Ordnung, doch dann bemerken Sie auf einmal Tropfwasser. Und das immer dann, wenn es geregnet hat oder ein Starkregen niedergeht. Wenn Sie Tropfwasser feststellen, dann sollten Sie bedenken, dass die Decke wohl schon völlig durchfeuchtet sein könnte.
Schäden durch Tropfwasser nicht selbst reparieren
Ganz gleich, ob Dachgeschoss oder nicht: Die durch Tropfwasser entstandenen Schäden sollten Sie nicht selbst reparieren. Eine durchgefeuchtete Decke kann nur ein absoluter Fachmann wieder instand setzen. Denn entweder es liegt ein starker Befall durch Schimmel vor – dem können Sie selbst nicht Herr werden. Oder aber das Wasser tropft im wahrsten Sinne des Wortes von Ihrer Zimmerdecke. Wenn es so ist wie oben dargestellt, dass Ihr Vermieter eine von Ihnen genannte Frist hat verstreichen lassen, dann sind Sie dazu berechtigt, einen Handwerker zu rufen, der den Schaden beseitigt. Wobei Sie einen Handwerker natürlich jederzeit rufen können, das ist klar. Gemeint ist hier, dass nach Nichteinhaltung der Frist der Vermieter für die Kosten aufkommen muss.
- Die Miete mindern Sie auf jeden Fall vom Tag des Schadens an bis zu dessen Beseitigung. Der Tag des Schadens ist dabei der Einfachheit halber jener Tag, an dem Sie auf den Mangel aufmerksam wurden.
- Aber inwieweit ist der Wohnwert in Ihren vier Wänden beeinträchtigt? Das entscheidet sich natürlich immer im einzelnen Fall. Jedes Gericht macht sich ein genaues Bild der Umstände.
- Ein Beispiel aus der Rechtsprechung liegt tatsächlich vor. Im Jahr 1979 hatte ein Mieter seine Miete gemindert, der Vermieter akzeptierte die Minderung nicht. Schließlich landete der Streit vor Gericht.
- Grund für die Mietminderung war aus Sicht des Mieters eine erhebliche Nässe und Feuchtigkeit an der Decke. (Der Mieter wohnte im Dachgeschoss des Hauses.) Diese war so weit durchfeuchtet, dass sich Tropfwasser bilden konnte. Dieses war vom Mieter nicht aufzufangen. Aus diesem Grund war der auch noch der Teppichboden komplett durchfeuchtet.
- Der Streit wurde bis vor das Amtsgericht in Leverkusen fortgesetzt. Dort erhielt der Mieter Recht. Das Amtsgericht entschied, dass den Mieter keine Schuld in der Sache traf. Er durfte seine Miete um 50 Prozent mindern.
Zwist zwischen Mietern
Tropfwasser kann, wir haben es oben beschrieben, aber auch durch andere Umstände entstehen. Wenn etwa eine Waschmaschine während des Betriebs ihren Dienst versagt, kann Wasser austreten. Das ist besonders schlimm, wenn der Schlauch kaputt geht und Wasser in rauen Mengen austritt. Auch das führt unter Umständen zu Tropfwasser. Dann allerdings gibt es keinen Streit zwischen Mieter und Vermieter, sondern zwischen zwei Mietern. Wenn Sie unter dem Tropfwasser zu leiden haben, trifft Sie naturgemäß keine Schuld. Entsteht in Ihrer Wohnung ein Schaden, der den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt, muss der Mieter über Ihnen haften. Übrigens können auch Sie der Mieter sein, dessen Waschmaschine ausläuft. Für einen solchen Fall ist eine Haftpflichtversicherung nur zu empfehlen, aber das nur nebenbei.
In unserem Musterschreiben an den Vermieter nehmen wir den Fall zum Anlass, dass Sie im Dachgeschoss wohnen, Regenwasser durch die Decke gedrungen ist und so Tropfwasser verursacht hat.