Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Schimmelbefall, kaputte Heizung, undichtes Dach, defekte Fenster oder ständiger Lärm aus der Nachbarwohnung: In einer Mietwohnung können die verschiedensten Mängel auftreten. Und wenn der Vermieter nichts dagegen unternimmt, denkt so mancher Mieter über eine Mietminderung nach. Schließlich kann er die Wohnung nicht so nutzen, wie es der Mietvertrag vorsieht. Andersherum wird ein Vermieter oft spätestens dann tätig, wenn es um seinen Geldbeutel geht. Nur ist die Sache mit dem Kürzen der Miete nicht ganz so einfach. Und es gibt ein paar Risiken bei der Mietminderung. Hier alle Infos dazu.
Bei einem Mietverhältnis gibt es zwei wesentliche Hauptpflichten. So ist der Vermieter auf der einen Seite dazu verpflichtet, dem Mieter eine Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen. Dem steht die Pflicht des Mieters gegenüber, die vereinbarte Miete zu bezahlen.
Kommt es nun aber zu einem Wohnungsmangel und kann der Mieter die Wohnung deshalb nicht mehr so nutzen, wie es der Mietvertrag vorsieht, erfüllt der Vermieter seine Pflicht nicht mehr. Ob die Wohnung gar nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist, spielt dabei zunächst keine Rolle.
Entscheidend ist vielmehr, dass der Vermieter seiner Pflicht nicht in vollem Umfang nachkommt. Das führt nämlich dazu, dass sich im Gegenzug auch die Zahlungspflicht des Mieters verringert. Solange der Wohnungsmangel besteht, muss er also auch nicht die volle Miete zahlen.
Aber ganz so einfach ist es dann doch wieder nicht. Die Miete vorschnell zu mindern oder die Kürzung zu hoch anzusetzen, kann nämlich nach hinten losgehen. Wir erklären, was Sie beachten sollten – und welche Risiken eine Mietminderung birgt.
Wie gehen Sie bei einem Mietmangel am besten vor?
Die Regelungen zur Mietminderung stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), und zwar in den §§ 536 bis 536d BGB.
Aus juristischer Sicht liegt dann ein Mietmangel vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung nicht mit dem Zustand übereinstimmt, der im Mietvertrag vereinbart ist. Die Pflicht, einen Mangel an der Mietsache zu beseitigen, liegt beim Vermieter. Denn seine Hauptpflicht ist, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zur Verfügung zu stellen.
Unternimmt der Vermieter nichts, erfüllt er seine Hauptpflicht nicht. Deshalb haben Sie grundsätzlich das Recht, die Miete zu mindern. Und zwar solange, bis der Mangel behoben ist. Oder sie beseitigen den Mangel selbst und geben die Kosten an den Vermieter weiter.
Damit es nicht zu unnötigen Streitigkeiten kommt, gehen Sie deshalb am besten so vor:
Den Mangel anzeigen
Als ersten Schritt sollten Sie Ihren Vermieter möglichst schnell über den Mangel informieren. Denn wenn der Vermieter nichts von dem Mangel weiß, kann er auch nichts unternehmen, um ihn abzustellen.
Hinzu kommt, dass Sie das Recht auf Mietminderung nicht rückwirkend anwenden können. Können Sie Ihre Wohnung wegen eines Mangels nicht vertragsgemäß nutzen, zahlen die Miete aber trotzdem ganz normal weiter und sagen Ihrem Vermieter auch nicht Bescheid, können Sie die Miete später nicht mehr einfach so kürzen. Zumindest nicht wegen dieses Mangels.
Zusammen mit Ihrer Mängelanzeige setzen Sie dem Vermieter eine Frist. Für die Frist gilt, dass sie angemessen sein muss. Sie müssen dem Vermieter also genug Zeit einräumen, um den Mangel zu beseitigen. Als Richtlinie hier gelten zwei Wochen. Nur wenn es sich um einen wirklich gravierenden Mangel handelt, können Sie auch eine kürzere Frist setzen.
Ihr Schreiben sollten Sie dann so übermitteln, dass sie den Zugang belegen können. Verschicken Sie den Brief zum Beispiel per Einschreiben oder übergeben Sie ihn persönlich. Denn im Ernstfall müssen Sie beweisen, dass Sie den Vermieter über den Mietmangel informiert hatten.
Die Miete mindern oder den Schaden beheben
Es ist Aufgabe des Vermieters, dafür sorgen, dass der angezeigte Mangel beseitigt wird. Inwieweit der Vermieter Schuld daran hat, dass der Mangel entstanden ist, spielt keine Rolle. Und auch die Art des Mangels ist egal. Um ein Loch im Dach muss sich der Vermieter nämlich genauso kümmern wie um eine kaputte Heizung oder eine durchgebrannte Glühbirne im Treppenhaus.
Reagiert der Vermieter auf Ihre Mängelanzeige nicht, können Sie die Miete kürzen. Gleiches gilt, wenn die Frist, die Sie gesetzt haben, verstrichen ist und der Mangel noch immer besteht.
Die andere Möglichkeit ist, dass Sie den Mangel selbst beheben oder einen Handwerker damit beauftragen. Die Kosten für die Beseitigung können Sie dem Vermieter in Rechnung stellen.
Voraussetzung ist aber immer, dass Sie den Mangel nicht selbst verursacht haben. Geht der Schaden auf Ihre Kappe, müssen Sie auch dafür einstehen. Ihr Vermieter ist dann nicht zuständig.
Wann können Sie die Miete kürzen?
Ein Mietmangel führt dazu, dass Sie den vertraglich vereinbarten Gegenwert für Ihre Mietzahlung nicht mehr in vollem Umfang bekommen. Daher können Sie die Miete anteilig mindern. Allerdings muss der Mietmangel erheblich sein. Wegen einer Kleinigkeit können Sie die Miete nicht mindern.
Hintergrund hierzu ist folgendes: Sie als Mieter haben ein Interesse daran, dass Sie Ihre Mietwohnung wie vereinbart nutzen können. Dazu muss sie in einem einwandfreien Zustand sein. Doch auch dem Vermieter ist daran gelegen, dass Sie die Wohnung in Schuss halten und sorgsam damit umgehen. Und dafür, dass er Ihnen die Räume überlässt, hat er einen Anspruch auf die Mietzahlung. Außerdem kann er nicht zaubern. Nicht jeder Mangel lässt sich innerhalb kurzer Zeit beheben.
Deshalb müssen immer die Interessen beider Seiten gesehen und abgewogen werden. Nicht jeder kleine Mangel berechtigt zu einer Kürzung der Miete. Und selbst wenn die Mietminderung berechtigt ist, darf sie nur so hoch ausfallen, dass sie Ihren Nachteil ausgleicht.
Nach der Mängelanzeige ist eine Mietminderung zulässig
Die beste Lösung ist, wenn Sie versuchen, die Sache zusammen mit dem Vermieter zu lösen. Oft klappt das und spart neben Zeit auch viele Nerven. Rein aus rechtlicher Sicht sind Sie aber nicht dazu verpflichtet, sich gesprächsbereit zu zeigen.
Wenn ein erheblicher Mietmangel besteht, haben Sie das Recht, die Miete zu mindern. Und zwar, sobald Sie den Vermieter darüber informiert haben und die gesetzte Frist erfolglos verstrichen ist. Sie müssen dem Vermieter auch nicht vorher ankündigen, dass Sie die Miete kürzen werden.
Andersherum geht Ihr Recht auf Mietminderung aber verloren, wenn Sie den Mangel nicht anzeigen. Denn damit der Vermieter einen Mangel beseitigen kann, muss er ihm bekannt sein.
Sobald der Mangel behoben ist, müssen Sie wieder die volle Miete bezahlen. Die Beträge, um die Sie die Miete gekürzt hatten, müssen Sie jedoch nicht erstatten.
Erst ab dem vierten Monat der Arbeiten ist eine Mietminderung zulässig. Diese Bestimmung wurde bei der Mietrechtsreform festgelegt. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn Sie Ihre Wohnung überhaupt nicht bewohnen können.
Wie hoch können Sie die Mietminderung ansetzen?
Um wie viel Sie die monatliche Miete kürzen können, ist nicht so einfach zu beantworten. Verbindliche Regeln oder feste Werte gibt es nämlich nicht. Stattdessen muss immer der Einzelfall gesehen werden.
Ist aber eigentlich auch ganz logisch. Denn wenn zum Beispiel im Hochsommer die Heizung ausfällt, ist die Beeinträchtigung viel geringer als bei einem Heizungsausfall mitten in einem kalten Winter. Und wenn die Spülung in der Gästetoilette nicht funktioniert, ist das nicht so tragisch wie eine kaputte Toilette in einer Wohnung mit nur einem Badezimmer bei einem Vier-Personen-Haushalt.
Generell kann eine Mietminderung zwischen 1 und 100 Prozent der Miete ausmachen. Maßgeblich ist dabei der Nachteil, der Ihnen durch den Mangel entsteht. Um eine angemessen Höhe zu ermitteln, können Sie deshalb so vorgehen:
- Prüfen Sie zuerst, auf welche Teile der Wohnung sich der Mangel direkt und nennenswert auswirkt.
- Anschließend rechnen Sie den Mietanteil aus, den der betroffene Teil der Wohnung ausmacht. Dazu setzen Sie die Quadratmeterzahl dieses Wohnungsteils ins Verhältnis zur gesamten Wohnfläche.
- Danach bewerten Sie, wie sehr der Mangel die Nutzung beeinträchtigt. Ist der betroffene Teil der Wohnung gar nicht nutzbar? Oder können Sie ihn zumindest eingeschränkt noch nutzen?
Zur Veranschaulichung ein Beispiel
Angenommen, in Ihrer Wohnung gibt es einen Raum, den Sie als Arbeitszimmer nutzen. Der Raum hat zwei Fenster, die beide undicht sind und deshalb nicht richtig schließen. Zusätzlich dazu zieht sich ein langer Riss durch die Fassade. In der Folge ist es in diesem Zimmer so feucht, dass Sie den Raum nicht mehr nutzen können.
Das Zimmer ist 16 Quadratmeter groß, die gesamte Wohnfläche Ihrer Wohnung beträgt 80 Quadratmeter. Somit entfallen auf das betroffene Zimmer 20 Prozent. In diesem Fall wäre es angemessen, wenn Sie die Miete um eben diese 20 Prozent mindern.
Anders sieht es aus, wenn im Arbeitszimmer nur die Jalousien kaputt sind. Lassen sie sich nicht mehr hochziehen, ist Ihre Sicht zwar behindert. Und um den Raum nutzen zu können, müssen Sie immer das Licht anschalten. Richtig lüften, können Sie auch nicht. Trotzdem ist dieser Mangel geringfügiger. Denn die Nutzung ist nicht komplett unmöglich, sondern lediglich eingeschränkt.
Ist die Nutzbarkeit des Arbeitszimmers beispielsweise um 25 Prozent reduziert, können Sie den Mietanteil für das Arbeitszimmer um 25 Prozent mindern. Das wären in diesem Fall fünf Prozent der Gesamtmiete.
Gerichtsurteile können weiterhelfen
Pauschal funktioniert diese Beispielrechnung aber nicht. Denn wenn der Mangel zum Beispiel in der Küche oder im einzigen Badezimmer vorliegt, können die Auswirkungen erheblicher sein als bei einem Mangel im Wohnzimmer oder im Keller. Und das obwohl die Quadratmeterzahl von Küche oder Bad vielleicht viel kleiner ist und deshalb auch nur einen geringeren Anteil der Miete ausmacht. Allein die Quadratmeterzahl wäre hier deshalb keine geeignete Größe.
Hilfreich ist daher, wenn Sie sich an Gerichtsurteilen orientieren. Zwar sind auch diese Urteile immer nur Entscheidungen im Einzelfall. Wenn Sie aber den Durchschnittswert aus ähnlichen Fällen nehmen, haben Sie eine ganz gute Richtlinie.
Ansonsten können Sie sich von einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt beraten lassen. Fachleute können einschätzen, ob in Ihrem Fall eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Und wenn ja, in welcher Höhe.
Welche Risiken gibt es bei einer Mietminderung?
Entspricht Ihre Wohnung nicht dem Zustand, der im Mietvertrag vereinbart ist, können Sie die Miete mindern. Allerdings sollten Sie dabei mit Bedacht vorgehen. Denn es lauern mehrere Stolpersteine und Risiken bei einer Mietminderung.
Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, müssen Sie nachweisen, dass der Mangel vorhanden war und Sie den Vermieter darüber informiert haben. Außerdem müssen Sie belegen, dass die Minderungshöhe berechtigt war. Können Sie das nicht, haben Sie ein Problem.
Stellt sich heraus, dass Sie die Minderung unangemessen hoch angesetzt haben, kann der Vermieter den Mietvertrag fristgerecht kündigen. Unter Umständen ist sogar eine fristlose Kündigung möglich. Diese Gefahr besteht, wenn durch Ihre Kürzungen ein Mietrückstand zusammengekommen ist, der eben eine Kündigung rechtfertigt. Und nach § 534 und § 569 BGB ist das der Fall, wenn der Rückstand der Höhe von zwei Monatsmieten entspricht.
Eine Kündigung wegen der entstandenen Mietrückstände droht auch dann, wenn sich herausstellt, dass die Mietminderung gar nicht berechtigt war. Zum Beispiel, weil Sie den Mangel selbst verursacht haben. Dann kommt § 276 BGB ins Spiel. Demnach haften Sie auch dann, wenn Sie geglaubt haben, dass Sie die Miete mindern können. Selbst wenn Sie die Zahlungen nicht aus Vorsatz verweigert haben, wird Ihr Irrtum als fahrlässig gewertet. Deshalb kann der Vermieter erfolgreich kündigen.
Übrigens: Ein klassischer Streitfall ist Schimmel in der Wohnung. Der Mieter sieht hier meist die Bausubstanz als Ursache und hält folglich den Vermieter für zuständig. Der Vermieter hingegen unterstellt dem Mieter, dieser habe falsch gelüftet und zu wenig geheizt. Am Ende entscheidet ein Richter.
Weitere Risiken bei einer Mietminderung
Die Gefahr einer Kündigung ist aber nicht das einzige Risiko bei einer Mietminderung. Dazu kommt, dass Sie die gekürzten Mietanteile eventuell nachzahlen müssen. Nämlich dann, wenn Sie zu hoch oder ohne Grund gemindert haben. Deshalb sollten Sie die Beträge auf Ihrem Konto lassen, bis die Sache geklärt ist.
Und nicht zuletzt spielt die menschliche Seite eine Rolle. Nicht jeder Mangel ist es wert, einen Streit anzufangen, der womöglich vor Gericht endet. Zumal das Verhältnis danach vermutlich nie mehr so sein wird, wie es war. Egal, wie die Sache ausgeht.
Überlegen Sie sich gut, ob Sie wirklich gleich so große Geschütze auffahren wollen. Meistens ist die beste Lösung, wenn Sie sich mit dem Vermieter zusammensetzen und sich den Mangel gemeinsam anschauen. Im persönlichen Gespräch können Sie sich oft auf die notwendigen Maßnahmen einigen.
Was wäre eine Alternative zur Mietkürzung?
Möchten Sie die Risiken der Mietminderung umgehen, gibt es eine einfache Lösung: Die zahlen Teile der Miete unter Vorbehalt. Das bedeutet, dass Sie zwar die volle Miete überweisen. Gleichzeitig behalten Sie sich aber vor, die Miete anteilig zurückzufordern.
Auch hier müssen Sie den Vermieter über den Mangel informieren. Gleichzeitig erklären Sie ihm, dass Sie einen bestimmten Teil der Miete nur unter Vorbehalt bezahlen. Dieser Teil ist so hoch wie eine zulässige Mietminderung. Auf der Überweisung vermerken Sie den Vorbehalt ebenfalls.
Auf diese Weise machen Sie deutlich, dass Sie den Mangel nicht hinnehmen. Aber Sie gewinnen Zeit, um in Ruhe zu prüfen, wie sehr der Mangel die Nutzung einschränkt. Und Sie geben dem Vermieter die Chance, den Mangel zu beheben. Außerdem gehen Sie eben nicht das Risiko ein, dass die Mietminderung zu hoch oder unberechtigt ist.
Beseitigt der Vermieter in den Mangel innerhalb der Frist, die Sie gesetzt haben, ist alles in Ordnung. Sie zahlen die Miete ganz normal weiter. Mietschulden sind nicht entstanden.
Passiert aber nichts, können Sie rechtliche Schritte einleiten. Stellt sich dann heraus, dass Sie im Recht sind und Grund für eine Mietminderung hatten, muss der Vermieter die unter Vorbehalt bezahlten Beträge erstatten. Oder die Beträge werden mit den nächsten Mietzahlungen verrechnet.