Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Es bleibt nicht aus, dass in einer Wohnung mal etwas kaputt geht oder sich das Alter des Gebäudes bemerkbar macht. Genauso kann es Probleme mit den neuen Nachbarn geben. Dass Sie als Mieter dann möchten, dass die Mängel so schnell wie möglich behoben werden, ist verständlich. Schließlich wollen Sie sich in Ihrer Wohnung wohlfühlen und Sie vernünftig nutzen können. Außerdem haben Sie einen Anspruch darauf, dass sich die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand befindet. Und wenn Ihr Vermieter nichts unternimmt, ist es Ihr gutes Recht, die Miete zu kürzen. Wie ein Musterbrief aussehen kann, mit dem Sie den Vermieter über den Mangel informieren und eine Mietminderung ankündigen, zeigen wir Ihnen in diesem Ratgeber.
Natürlich kann es sein, dass Sie Ihren Vermieter über einen Mietmangel informieren und er sich sofort oder zumindest zeitnah darum kümmert. Aber genauso gut ist möglich, dass sich erst einmal gar nichts tut.
Sie können Ihren Vermieter dann immer wieder auf den Schaden ansprechen. Nur wird Ihnen das nicht viel bringen. Denn wenn Ihr Vermieter nicht reagiert, können Sie auf eine mündliche Mängelanzeige keine weiteren Ansprüche wie eine Mietminderung oder Schadensersatz stützen.
Sie haben ein Recht darauf, dass sich Ihre Wohnung in dem Zustand befindet, der im Mietvertrag vereinbart ist. Als Gegenleistung dafür zahlen Sie schließlich Miete. Deshalb können Sie auch verlangen, dass Ihr Vermieter einen Mangel behebt, um so den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wiederherzustellen. Nur müssen Sie dazu auch einen Beitrag leisten.
Dazu wiederum gehört, dass Sie den Mangel schriftlich melden. Erst dann haben Sie die Möglichkeit, die Miete zu mindern. Wir erklären, wie so ein Musterbrief als Basis für eine Mietminderung aussehen kann.
►Musterbrief: Mietminderung und Mängelanzeige
Eine anteilige Minderung der Miete ist zulässig, sobald Sie den Vermieter nachweislich über den Mangel informiert haben. Deshalb können Sie schon in der Mängelanzeige ankündigen, dass Sie die Miete kürzen werden, bis der Schaden behoben ist. Als Hilfestellung haben wir einen Musterbrief vorbereitet, der den Mangel anzeigt und gleichzeitig eine Mietminderung ankündigt.
Ihr Name Vermieter Datum Mängelanzeige Sehr geehrte/r Frau/Herr (Name)/Damen und Herren, in meiner Wohnung liegen folgende Mietmängel vor: ___ (Nun beschreiben Sie ausführlich und genau, welche Mängel aufgetaucht sind. Zählen Sie die Schäden dabei einzeln auf und erläutern Sie, wo und wann sie entstanden sind und wie sie sich bisher entwickelt haben. Haben Sie Protokoll geführt, Fotos oder Zeugen, verweisen Sie darauf und legen Sie die entsprechenden Unterlagen bei.) ___ Gemäß § 535 BGB ist es Ihre Pflicht als Vermieter, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu gewährleisten. Daher bitte ich, zu veranlassen, dass die angezeigten Mängel innerhalb von zwei Wochen, spätestens aber bis zum __________, beseitigt werden. Da die Mängel erheblich sind, habe ich nach § 536 BGB das Recht, die Miete zu mindern. Ich weise Sie deshalb darauf hin, dass ich mir eine Mietminderung von ____ Prozent vorbehalte, bis die Mängel behoben sind. (Oder: Bis zur Beseitigung der Mängel werde ich daher die Miete unter Vorbehalt bezahlen.) Mit freundlichen Grüßen
Anschrift
Anschrift
Wohnung __________ (Nummer, Anschrift, Lage) __________
Unterschrift
Informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich
Ist ein erheblicher Mangel aufgetreten, der Sie spürbar im vertragsgemäßen Gebrauch Ihrer Wohnung einschränkt, dürfen Sie die Miete mindern. Dieses Recht ergibt sich gemäß § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).
Allerdings muss sich nicht nur Ihr Vermieter um die Mängelbeseitigung kümmern. Andersherum müssen Sie ihn über die Mängel informieren. Ist aber auch logisch. Denn der Vermieter kann den Schaden nur beheben, wenn er davon weiß.
Wichtig dabei ist, dass Sie sich schriftlich an Ihren Vermieter wenden. Und Sie sollten sicherstellen, dass Sie den Eingang Ihres Schreibens beim Vermieter nachweisen können. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bestätigt, dass Sie als Mieter verpflichtet sind, den Vermieter zeitnah über einen Mangel zu informieren und die erfolgte Mängelanzeige im Zweifel zu belegen (Az. VIII ZR 330/09 und VIII ZR 74/12).
Behauptet der Vermieter, dass ihm der Schaden nicht bekannt war, müssen Sie die Behauptung widerlegen. Können Sie nicht nachweisen, dass Ihr Vermieter die Mängelanzeige bekommen hat, kann das Gericht zu dem Ergebnis kommen, dass Ihre Mietminderung nicht berechtigt war.
Beschreiben Sie den Mangel ausführlich
Wenn Sie Ihren Vermieter über den Mangel informieren, sollten Sie ins Detail gehen. War Ihr Vermieter noch nicht vor Ort, sollte er sich anhand Ihrer Ausführungen ein Bild machen können. Sollte der Fall vor Gericht landen, muss sich auch der Richter vorstellen können, was Sache war. Und das geht eben nur, wenn Sie präzise beschreiben.
Geben Sie deshalb nicht nur an, dass zum Beispiel unter einem Fenster Schimmel ist. Sondern erläutern Sie, unterhalb welchen Fensters Schimmel entstanden ist, wie der Schimmel aussieht und wie groß der Fleck ist. Geben Sie außerdem an, wann der Fleck aufgetaucht ist und wie der Schimmel Sie in der Nutzung des Zimmers beeinträchtigt. Und dokumentieren Sie, wie sich der Schimmelfleck entwickelt.
Neben der Beschreibung in Worten können Sie auch Fotos beilegen. Und benennen Sie nach Möglichkeit Zeugen, die Ihre Angaben bestätigen können.
Ein akuter Schaden wie beispielsweise ein Wasserrohrbruch erfordert sofortige Maßnahmen. Rufen Sie dann Ihren Vermieter an. Denn als Mieter sind Sie auch dazu verpflichtet, Folgeschäden möglichst gering zu halten. Erreichen Sie den Vermieter nicht, dürfen Sie in so einem Fall übrigens auch gleich einen Handwerker rufen.
Setzen Sie Ihrem Vermieter eine klare Frist
Die Mängelanzeige erfüllt zwei Aufgaben. Zum einen soll sie den Vermieter präzise über den vorhandenen Mietmangel informieren. Zum anderen fordert sie den Vermieter auf, den angezeigten Mangel zu beheben. Dazu sollten Sie eine klare Frist setzen.
Schreiben Sie nicht etwas im Sinne von „umgehend“, „schnellstmöglich“ oder „möglichst zeitnah“. Denn solche Formulierungen sind viel zu schwammig. Außerdem können Sie erst dann weitere Schritte einleiten, wenn die Frist ohne Ergebnis verstrichen ist. Doch eine Frist kann nicht ablaufen, wenn Sie kein klares Ende hat. Geben Sie deshalb ein konkretes Datum oder einen bestimmten Zeitraum an.
Sie müssen allerdings darauf achten, dass Ihre Frist angemessen ist. Denn Ihr Vermieter muss die Möglichkeit haben, den Schaden zu beheben. Und das lässt sich manchmal nicht von jetzt auf nachher bewerkstelligen. Bei einem akuten Schaden muss Ihr Vermieter sofort handeln. Geht es aber zum Beispiel um ein kaputtes Fenster, eine undichte Balkontür oder Lärm von der Baustelle nebenan, müssen Sie Ihrem Vermieter mehr Zeit einräumen. Im Allgemeinen gelten in solchen Fällen zwei Wochen als angemessene Frist.
Wählen Sie die Höhe der Mietminderung mit Bedacht
Ein erheblicher Mietmangel, der dazu führt, dass Ihre Wohnung nicht mehr dem Zustand im Mietvertrag entspricht und Sie in der Nutzung einschränkt, rechtfertigt eine Mietminderung. Und zwar solange, bis der Schaden nach der Mängelanzeige endgültig beseitigt ist.
Voraussetzung ist aber, dass es sich wirklich um einen erheblichen Mangel handelt, der objektiv festgestellt werden kann. Es geht also nicht darum, ob Sie finden, dass etwas ein Mangel ist. Und es spielt auch keine Rolle, ob Ihr Vermieter einen Mangel sieht.
Entscheidend ist, dass ein Außenstehender die Beeinträchtigung erkennen kann. Das heißt gleichzeitig, dass ein kleiner Bagatellschaden keine Mietminderung begründet. Und auch wenn Sie den Schaden selbst verursacht haben, dürfen Sie die Miete nicht mindern. Denn selbst verschuldete Mängel müssen Sie selbst beheben.
Haben Sie guten Grund für eine Mietminderung, sollten Sie bei der Höhe ein bisschen aufpassen. Die zulässigen Quoten sind oft niedriger, als Sie vielleicht denken. Und verbindliche Tabellen gibt es nicht. Vielmehr muss immer im Einzelfall entschieden werden. Selbst die Gerichte kommen dabei zu recht unterschiedlichen Ergebnissen.
Zudem dürfen Sie nicht den Fehler machen, einfach alle Mängel zusammenzuzählen. Stattdessen müssen Sie die Gesamtsituation bewerten. Auch ein Gericht wird prüfen, wie sich alle Mängel zusammen auf Ihre Wohnverhältnisse auswirken und auf dieser Basis eine Quote festlegen.
Setzen Sie die Mietminderung zu hoch an, geraten Sie mit der Miete in Rückstand. Das eröffnet Ihrem Vermieter die Chance, Ihnen zu kündigen. Besser ist deshalb, wenn Sie die Miete unter Vorbehalt bezahlen. Dabei überweisen Sie zwar nach wie vor die volle Miete. Doch wenn das Gericht einen angemessenen Minderungssatz ermittelt hat, muss Ihnen der Vermieter die vorbehaltlich geleisteten Beträge zurückzahlen.