Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie wollen und könnten laut Mietvertrag schon einziehen, doch ist Ihre Wohnung noch nicht einzugsbereit? Das müssen Sie nicht hinnehmen. Schließlich entstehen Ihnen dadurch erhebliche Unannehmlichkeiten. In der Regel haben Sie die alte Wohnung bereits gekündigt und ein Nachmieter zieht ein. Und zwar oft einen Tag, nachdem Sie ausgezogen sind. Ist die neue Wohnung noch nicht einzugsbereit, dann stehen Sie aber erst einmal im Regen. Was können Sie tun? Wie ist es um Ihre Rechte bestellt in diesem Fall. Wir erläutern auf dieser Seite, welche negativen Auswirkungen ein solcher Umstand haben kann und was Sie tun können. So viel sei aber schon einmal verraten: Ihnen erwachsen jede Menge Rechte, wenn Sie unverschuldet in so eine Situation geraten.
Denn natürlich gehen Sie davon aus, dass der Termin, der im Mietvertrag als Mietbeginn eingetragen ist, Ihr Umzugstermin ist. Und in der Regel tut der zukünftige Vermieter auch alles dafür, dass dieses Datum gehalten werden kann. Denn der Vermieter ist ausdrücklich dazu verpflichtet, dass die Mietsache auch benutzt und genutzt werden kann. Darin besteht sogar die Hautpflicht eines jeden Vermieters. Wenn sich der Einzug also verzögert, weil Ihre neue Wohnung noch nicht einzugsbereit ist, verletzt der Vermieter diese Pflicht. Dabei ist es auch egal, aus welchen Gründen sich Ihr Einzug noch hinauszögert.
►Wohnung noch nicht einzugsbereit: Anschreiben Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
zum [Datum] hätten wir eigentlich in unsere neue Wohnung in der [Adresse] einziehen sollen. Dass aus diesem Termin nichts wird, haben Sie uns in der vergangenen Woche selbst mitgeteilt. Für uns ist diese Situation nun natürlich ein absolutes Ärgernis und untragbar. Aus diesem Grund geht Ihnen heute diese Email von uns zu.
Wir haben das große Glück, dass für unsere derzeitige Wohnung noch kein Nachmieter gefunden worden ist. Insofern müssen wir keine Ersatzwohnung anmieten. Allerdings mussten wir der für den Umzug beauftragten Spedition wieder absagen. Dadurch müssen wir immer noch 25 Prozent des Preises bezahlen. Und in der alten Wohnung leben wir auch nicht umsonst, bis wir hoffentlich bald dann doch umziehen können.
Deswegen erklären wir drei Dinge. Erstens: Sorgen Sie bitte dafür, dass die Wohnung für den Einzug bereit gemacht wird. Teilen Sie uns den sicheren Termin dafür mit, sobald dieser feststeht. Zweitens: Die Ausgaben, die wir für die Spedition getätigt haben, stellen wir Ihnen in Rechnung. Sie sind Ihrer Gewährleistungspflicht nicht nachgekommen. Diese Pflicht sieht vor, die Mietsache am vertraglich fixierten Datum komplett nutzbar gemacht zu haben.
Drittens werden wir natürlich für jeden Tag, mit dem sich der Einzug verzögert, ein Dreißigstel der Miete einbehalten. Weil der Betrag für den kommenden Monat schon abgebucht worden ist, werden wir den Betrag für den übernächsten Monat entsprechend anpassen.
Wir bitten Sie zum nächstmöglichen Zeitpunkt um eine Stellungnahme zu diesem Schreiben. Bitte nehmen Sie hierzu Kontakt mit uns auf. Unsere dringlichste Bitte ist nach wie vor, dass Sie uns dann den sicheren Termin für unseren Umzug in die neue Wohnung nennen können.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Wohnung noch nicht einzugsbereit? Sie zahlen keine Miete
Sei es, dass der Vormieter nicht zum vereinbarten Termin ausgezogen ist oder dass noch Reparaturen und Sanierungen durchgeführt werden. Es spielt für Sie absolut keine Rolle, in jedem Fall steht hier Ihr zukünftiger Vermieter voll in der Haftung. Und das bedeutet eine Minderung Ihrer Miete um 100 Prozent. Sie müssen für nichts bezahlen, dessen Gegenwert Sie nicht erhalten, und das ist hier eine Wohnung. Dabei erfolgt die Berechnung nach Tagen – und zwar vom ursprünglichen Termin des Einzugs bis zum tatsächlichen. Wie berechnen Sie also den genauen Betrag?
- Nehmen wir an, Sie sollten zum 1. November einziehen. Die erste Miete, also die für genau diesen Monat, ist schon vom Konto abgebucht, insofern können Sie hier erst einmal nichts mehr ändern.
- Angenommen, Sie können aufgrund der Tatsache, dass die Wohnung noch nicht einzugsbereit ist, erst am 11. November einziehen. Dann teilen Sie Ihren Mietbetrag durch 30 (der November hat 30 Tage). Jetzt multiplizieren Sie diesen Betrag mit zehn, weil Sie ja die ersten zehn Tage die Mietsache nicht nutzen können. Das Produkt, das Sie erhalten, in diesem Fall ein Drittel Ihrer Miete, ziehen Sie von der Dezember-Miete ab.
- Setzen Sie in diesem Fall aber den Vermieter vorher in Kenntnis. Sie können eine Email schicken und ihn vorab über Ihre Mietminderung informieren.
- Kaum ein Vermieter wird es in einem solchen Fall wagen, eine Klage gegen Sie anzustrengen. Denn was in § 535 des BGB festgehalten wird, lässt dem Vermieter keinen Spielraum. Er ist, wie oben erwähnt, dazu verpflichtet, Ihnen den Gebrauch der Wohnung vollumfänglich zur Verfügung zu stellen.
In der erwähnten Email sollten Sie Ihren Vermieter auch dazu auffordern, dass Ihr Einzug auf der Stelle ermöglicht wird.
Setzen Sie eine Frist
Damit haben Sie als Mieter einen sogenannten gesetzlichen Beseitigungsanspruch. Sollte der Vermieter nun immer noch nicht gewährleisten, dass Sie einziehen können, erwächst Ihnen ein Recht zur fristlosen Kündigung. Um dieses zu erlangen, müssen Sie dem Vermieter jetzt noch eine Frist setzen, innerhalb derer er die Situation bereinigt. Das Setzen einer solchen Frist hat die gleiche rechtliche Wirkung wie eine Abmahnung.
Durch die Schuld des Vermieters geraten Sie in eine Situation, die es womöglich erfordert, dass Sie eine Ersatzwohnung brauchen. Einerseits ist es natürlich nicht einfach, auf die Schnelle eine solche Wohnung zu bekommen. Und andererseits erwachsen Ihnen dadurch ja auch logistische Probleme mit dem Umzug bzw. Ihren Möbeln. Aber bleiben wir bei der Ersatzwohnung. Die gute Nachricht für Sie lautet, dass Sie die kosten nicht tragen müssen. Das ist in § 536a I 1. Alt. BGB klar geregelt. Die Rede dort ist von einer „verschuldensunabhängigen Garantiehaftung“.
Sie können einen Verzugsschaden geltend machen
Ist die Wohnung noch nicht einzugsbereit, dann ergibt sich für Sie als Geschädigtem noch ein weiterer Anspruch. Dieser entsteht, wenn der Vermieter den Mangel nicht rechtzeitig beseitigt. Und der Mangel ist in diesem Fall, dass eben die Wohnung noch nicht einzugsbereit ist. Nach § 284 BGB können Sie Aufwendungen, die mit dem Umzug zusammenhängen, in diesem Fall auf den Vermieter umlegen. Denn Sie sind davon ausgegangen, dass vereinbarte Termine gehalten werden (und Sie durften auch davon ausgehen).
Doch wenn die Wohnung noch nicht einzugsbereit ist, erfahren Sie das häufig nicht rechtzeitig vor dem Ein- bzw. Umzug. Das bedeutet, dass Sie schon viele finanzielle Ausgaben tragen müssen. Vielleicht haben Sie ja ein Umzugsunternehmen beauftragt? Dieses kann kurzfristig nicht völlig kostenlos wieder gekündigt werden. Und vielleicht haben Sie die neue Wohnung ja auch über einen Makler gefunden? Wenn ja, dann können Sie die Maklergebühren an den Vermieter abtreten, der schließlich im Verzug ist.
Klauseln im Mietvertrag? Zählen meist nicht
Viele Mietverträge sind heute mit gewissen Klauseln ausgestattet. Dazu gehört zum Beispiel, dass ein Mieter nicht immer Schadenersatz vom Vermieter fordern kann. Um dieses Recht zu haben, müsse der Vermieter schon vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt haben, wenn die Wohnung noch nicht einzugsbereit ist. Oftmals wollen Vermieter nur dann Verantwortung übernehmen, wenn leichte Fahrlässigkeit zugrunde liegt. Hier entsteht jedoch das Problem: Wo endet leichte und wo beginnt schwere Fahrlässigkeit?
Es ist jedoch so, dass Klauseln dieser Art zumindest zweifelhaft sind – und nicht selten sogar völlig unwirksam. Die Gewährung, dass die Mietsache zum vorgesehenen Termin bezogen und genutzt werden kann, ist elementar. Sie stellt die wesentliche Pflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter dar. Auch wenn in einem solchen Fall nur leichte Fahrlässigkeit nachweisbar wäre, würde der Vermieter dennoch nicht seiner Pflicht genügen.