Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Wenn Sie als Mieter undichte Fenster ertragen müssen und der Mietmangel nicht behoben wird, können Sie eine Mietminderung durchführen. Zumindest in vielen Fällen, um diese Aussage ein wenig einzuschränken. Denn mitunter ist die Sachlage auch so, dass Sie als Mieter von diesem vermeintlichen Mietmangel gewusst haben müssen. Wenn Sie zum Beispiel den Mietvertrag unterschrieben haben und undichte Fenster klar erkennbar waren, haben Sie hinterher keinen Anspruch. Weder auf eine Mietminderung noch auf einen Austausch der Fenster. Das wird dann zu Ihrem Problem, wenn Sie etwa eine Wohnung in einem Altbau gemietet haben. Hier sind alte, undichte Fenster nämlich in der Regel sogar zu erwarten. Eine Mietminderung oder ein Austausch ist dann in den seltensten Fällen möglich. Dazu aber weiter unten auf dieser Seite mehr. Was erwartet Sie hier ansonsten? Wir stellen Ihnen einige Urteile vor, die von Gerichten stammen, die sich mit Fällen dieser Art bereits befasst haben.
Außerdem finden Sie am Ende dieser Seite ein Musterschreiben zum Thema, das Sie an Ihren Vermieter senden können. Dieses Anschreiben können Sie natürlich so verändern, wie es für Ihren Bedarf angemessen ist. Sie können es aber auch gern fast eins zu eins übernehmen.
►Mietminderung Undichte Fenster | Anschreiben
Sehr geehrter Vermieter [__],
undichte Fenster werden in unserer Wohnung in der [Adresse] immer mehr zum Problem. Uns ist bewusst, dass wir in einem Altbau mit Holzrahmenfenster wohnen. Doch das Holz verbiegt sich mit der Zeit immer mehr. So kann immer mehr Wasser eindringen. Zudem herrscht ständig viel Zugluft in der Wohnung – auf jeden Fall mehr, als gut ist.
Bevor wir mit einer Mietminderung drohen, bitten wir Sie, dass Sie sich den Mietmangel selbst ansehen. Wir sind der Ansicht, dass undichte Fenster wie in unserem Fall über das Maß der Erträglichkeit hinausgehen. Gerade bei niedrigen Temperaturen ist es in der Wohnung ständig kalt. Bitte prüfen Sie, ob es nicht sinnvoll ist, die Fenster auszutauschen.
Melden Sie sich zu diesem Zweck bei uns, damit wir einen Termin vereinbaren können. Gern würden wir zu diesem Termin einen unabhängigen Gutachter hinzuziehen (auf unsere eigenen Kosten natürlich). Dieser soll überprüfen, inwieweit hier Standards nicht mehr gegeben sind.
Sollten Sie unserer Aufforderung nicht nachkommen und sich mit einem Terminvorschlag bei uns melden (bitte bis spätestens kommenden Mittwoch), so sehen wir uns gezwungen, unsere Miete an Sie ab dem [Datum] um fünf Prozent zu mindern.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Undichte Fenster: was für Sie wichtig ist
Wenn Sie feststellen, dass es in Ihrer Wohnung zugig geworden ist, dann ist das häufig auf undichte Fenster zurückzuführen. Bevor Sie nun erste Schritte einleiten, um dem Problem Herr zu werden, halten Sie kurz inne. Sie sollten sich nämlich gut überlegen, ob Sie nicht etwas vergessen haben. So könnte Ihnen Ihr Vermieter zum Beispiel bei der Unterzeichnung des Mietvertrags bereits erklärt haben, dass undichte Fenster vorliegen, was etwa in einem Altbau nicht selten ist – nur, wenn Sie sich absolut sicher sind, dass Sie nicht über diese Tatsache aufgeklärt worden sind, können weitere Schritte Ihrerseits überhaupt Aussicht auf Erfolg haben. Vergessen Sie dabei auch nicht, dass Erfolg in diesem Fall heißt, dass es in Ihrer Wohnung nicht mehr zieht. Eine Mietminderung ist zwar eine gute Sache, aber unterm Strich wollen Sie doch, dass Nässe und Kälte draußen bleiben.
Selbst, wenn Sie nicht in einem Altbau wohnen, müssen undichte Fenster nicht zwingend eine Mietminderung rechtfertigen. Sind nämlich Fenster eingebaut, die Holzrahmen besitzen, so liegt ebenfalls nicht zwingend ein Mietmangel dar. Das hat etwa auch das Amtsgericht in Berlin-Schöneberg im Jahr 2015 so bestätigt:
- Hier hatten Holzrahmen dafür gesorgt, dass undichte Fenster vorgelegen hatten. Der Mieter hatte daraufhin die Miete gemindert.
- Der Vermieter lenkte nicht ein, sondern klagte gegen die Mietminderung. Der Mieter hätte seiner Auffassung nach erkennen können, dass solche Fenster nicht luftdicht verschließen.
- Das Gericht folgte der Auffassung des Vermieters. Nicht alles, was ein Mieter beanstanden kann, sei auch tatsächlich ein Mietmangel.
- Zudem habe der Mieter die Möglichkeit besessen, den Nachweis zu erbringen, dass die Fenster sehr undicht seien. Dieser Nachweis sei jedoch nicht erbracht worden.
Augen auf bei der Unterschrift
Wenn Sie einen Mietvertrag unterschreiben, dann heißt die Devise: Augen auf. Denn gibt es in der Wohnung nämlich undichte Fenster, dann müssen Sie das direkt beanstanden. Später ist diese Mühe völlig umsonst. Dann nämlich wird jedes Gericht in Deutschland der Argumentation des Vermieters folgen. Und diese wird lauten, dass Sie laut Mietvertrag den Zustand der Wohnung so akzeptieren, wie dieser nun mal ist. Auch hierzu liegt ein Urteil vor, gefällt vom Landgericht in Berlin im Jahr 2011:
- Ein Mieter wollte um zehn Prozent mindern, weil undichte Fenster vorlagen und es in der Wohnung kalt und feucht wurde. Als Grund machte er aus, dass die Fenster nur in einem Holzrahmen steckten.
- Auch hier akzeptierte der Vermieter die Mietminderung des Mieters (es waren zehn Prozent) nicht und klagte.
- Das Gericht folgte in diesem Fall ebenfalls dem Vermieter. Der Mieter hätte beim Abschluss des Mietvertrags Kenntnis von dem Mangel haben bzw. sich verschaffen können.
- Der Vermieter war nicht in der Pflicht, die offensichtlichen Mängel in der Wohnung offensiv zu präsentieren. Diese seien auch so erkennbar gewesen, so das Gericht. Dafür hätte der Mieter nicht einmal rudimentäre Fachkenntnisse gebraucht.
Urteile pro Mieter
Doch natürlich haben Sie die Möglichkeit, Fenster ersetzt oder eine Mietminderung zu bekommen. Sie müssen lediglich all diese Faktoren ausschalten, damit Sie später nicht angreifbar sind, was das betrifft. Nachfolgend führen wir zwei Fälle auf, in denen die Mieter Recht bekommen haben. Im ersten Fall waren nicht nur die Türen nicht dicht, sondern auch die Fenster. Der Fall war so extrem, dass das Gericht sogar einen Sachverständigen einsetzte. Dieser kam zu einem klaren Urteil, wie Sie in der folgenden Aufzählung sehen werden. Denn nicht nur Zugluft war ein Problem für den Mieter, sondern auch ein starker Wassereintritt in der Wohnung.
- Das Landgericht in Kassel hatte ein Urteil zu fällen, da der Vermieter gegen die Mietminderung des Mieters klagte.
- Ein Sachverständiger hatte sich zuvor die Mängel angesehen und war zu einem eindeutigen Schluss gekommen. Diese Mängel waren erheblich und rechtfertigten demnach eine Minderung in Höhe von 20 Prozent.
- Das Gericht folgte dieser Expertise. Das Argument war, dass die Zugluft weit über dem zumutbaren Austausch der Raumluft gelegen hatte.
Ähnlich waren die Umstände in einem Fall in Berlin im Jahr 1982. Das dortige Landgericht hatte über die Umstände zu urteilen. Der Mieter klagte, dass er bei Starkregen eine nasse Wohnung bewohnen müsse, da das Wasser durch undichte Fenster eindringe. Durch das eingedrungene Wasser waren Schäden im Wohn- und im Schlafzimmer entstanden. Also minderte der Mieter seine monatlichen Zahlungen um zehn Prozent. Der Vermieter klagte dagegen, seine Argumentation: die Fenster mögen zwar undicht sein. Allerdings entsprächen sie der DIN-Norm.
Undichte Fenster und die Höhe der Minderung
Das Gericht kam dieser Argumentation nicht nach. Zwar sei das mit der DIN richtig, allerdings zählte hier nur, dass tatsächlich undichte Fenster vorlagen. Denn dadurch war die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht mehr gegeben, und das nicht nur in einem unerheblichen Ausmaß. Allerdings erlaubten die Richter lediglich eine Minderung von fünf Prozent, da das ausreichend sei. Zehn Prozent stellten nach Ansicht der Richter eine Quote dar, die bereits erhöht zu nennen sei. Diese war der Auffassung des Gerichts zufolge in diesem Fall nicht angemessen.