Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Wenn Sie in Ihrer Wohnung Schimmel entdecken, müssen Sie rasch handeln. Die Frage nach einer Mietminderung stellt sich erst später.
Die Chancen indes stehen dafür nicht schlecht, doch kommt es auf die einzelnen Umstände an. Oberstes Gebot ist jedoch die Beseitigung des Schimmels.
Dieser kann nämlich die Gesundheit enorm gefährden. Auf dieser Seite zeigen wir Ihnen, was Sie zunächst unternehmen sollten, wenn Sie Schimmel in der Wohnung haben. Denn die Gesundheit steht an erster Stelle – später können Sie sich immer noch über eine etwaige Mietminderung Gedanken machen. Aus juristischer Sicht ist Schimmel in der Wohnung äußerst interessant, es gibt jede Menge Urteile zu dieser Thematik. Auf dieser Seite zeigen wir Ihnen einige davon. Möglich, dass das eine oder andere Urteil Ihre Situation genau trifft oder vermeintlich genau trifft. Doch lassen Sie sich auch in einem solchen Fall nicht zu falschen Rückschlüssen verleiten.
Denn Gerichte beurteilen jeden einzelnen Fall nach seinen eigenen Gesichtspunkten. Dafür untersuchen sie genau, wie die jeweilige Sachlage ist und ob Sie sich als Mieter an gewisse Formalien halten. Zu diesen Formalien gehört es zunächst einmal, genau zu dokumentieren, wie die Schimmelbildung aussieht. Das ist heutzutage recht einfach. In der Regel genügt es, wenn Sie den Schimmel bzw. den Schimmelherd mit einer Kamera oder dem Smartphone fotografieren. Das könnte später wichtig werden, wenn es zu einem Streit zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter kommen sollte. Denn einige Vermieter suchen den Weg vor Gericht. Wenn Sie dann keine Nachweise haben, stehen Sie im Prozess nicht besonders gut da. Außerdem kommt es ganz entscheidend darauf an, wer die Schimmelbildung zu verantworten hat. Zwar liegt bei Schimmel immer ein sogenannter Sachmangel vor. Doch wenn Sie selbst Schuld an diesem Zustand tragen, etwa durch unzureichendes Lüften der Wohnung, ist eine Mietminderung ausgeschlossen.
►Mietminderung Schimmel: Musterschreiben an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
am gestrigen Abend haben wir beim Umstellen von Möbeln Schimmel im Wohnzimmer entdeckt. Zwar ist der nicht besonders groß und auch noch nicht auffällig. Dennoch sehen wir es als unsere Pflicht an, Sie unverzüglich über diesen Mangel in Kenntnis zu setzen.
Wir haben bereits Überlegungen angestellt, wie es zu der Bildung von Schimmel gekommen sein kann. Wir lüften täglich mehrere Male, auch im Winter. Zudem sind wir stets bemüht, die Temperatur im Wohnzimmer bei ca. 20 Grad zu halten, insbesondere jetzt im Winter. Auch hat sich das Möbelstück nicht unmittelbar an der Wand befunden. Die Bildung von Schimmel hätte es nach unserem Ermessen nicht geben dürfen.
Insofern können wir Sie nur bitten, die Ursachen zu prüfen. In diesem Fall bestehen wir jedoch darauf, dass dies unter Mithilfe eines Sachverständigen geschieht. Sollte sich herausstellen, dass der Schimmel nicht in unserer Verantwortung liegt, sondern durch bauliche Mängel oder Ähnliches verursacht worden ist, dann müssen wir eine Mietminderung in Betracht ziehen. Wir gehen davon aus, dass Sie diese Entscheidung akzeptieren.
Zur Feststellung der Ursache sind wir natürlich auch bereit, dass entsprechende Technik in unserer Wohnung eingesetzt wird. So können Sie zum Beispiel einen Feuchtigkeits- und Temperaturschreiber bei uns installieren.
Bitte melden Sie sich innerhalb von drei Tagen nach Erhalt dieser Mail bei uns.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Schimmel in der Wohnung: wo stammt er her?
Dass Schimmel einen Sachmangel darstellt, hat das Oberlandesgericht in Celle in einem grundsätzlichen Urteil 1985 bereits festgelegt. Allerdings ist nicht immer klar, woher die Schimmelbildung rührt – das betrachten die Gerichte stets ganz genau. Wenn es an der Substanz liegt, aus der ein Mietshaus gebaut ist, können Sie als Mieter nichts für den Schimmel. Wenn Sie allerdings unzureichend oder falsch heizen oder lüften und das Gericht sieht das ebenfalls so, dann ist eine Mietminderung für Sie so gut wie ausgeschlossen – und wenn mehrere Faktoren zusammenkommen und zu Schimmelbildung führen, dann schauen Gerichte in der Regel genau hin und sprechen sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter jeweils eine Teilschuld zu (so geschehen vom Landgericht in Berlin in einem Urteil aus dem Jahr 2009).
Im Folgenden gehen wir auf die einzelnen Faktoren näher ein. Zunächst betrachten wir die Umstände von baulich bedingtem Schimmel. Dieser tritt zumeist auf, wenn sich im Mauerwerk Risse befinden oder wenn die Wärmedämmung nicht ausreichend gut ist. Undichte Türen können ebenso wie undichte Fenster zu Schimmelbildung führen. Wenn die Heizung nicht leistungsfähig genug ist, kann es auch zur Bildung von Schimmel kommen. Und selbst eine Vernachlässigung oder ein unentdeckter Wasserrohrbruch in der Wand ist oft Ursache für Schimmel. Wird einer (oder mehrere) dieser Faktoren vom Gericht zweifelsfrei als Schimmelursache erkannt, liegt ein eklatanter Sachmangel vor. In dem Fall trifft Sie keine Schuld und der Vermieter haftet für die Mietmängel. Ein Recht auf Mietminderung wird Ihnen kein Gericht verweigern.
Schimmel in Neubauten
Wenn man die im letzten Absatz aufgeführten Ursachen für Schimmel betrachtet, denkt man automatisch an Altbausubstanz. Doch das muss nicht zwangsläufig der Fall sein. Denn auch Neubauten sind heute nicht vor Schimmel gefeit. Das liegt jedoch meist nicht an der baulichen Substanz, sondern hat andere Ursachen. Hier ein Überblick über Urteile von Gerichten, die sich mit Schimmel in Neubauten befasst haben.
- Wenn der Putz bei Einzug noch nicht vollständig getrocknet ist, kann sich in der Wand Schimmel bilden. Das bedeutet für den Mieter, dass er mehr heizen muss, als das unter normalen Umständen der Fall wäre. Das Landgericht in Lübeck hat sich im Jahr 1988 mit dieser Thematik befasst. Eine Mietminderung von zehn Prozent für den Mieter hielt es dabei für angemessen. Das Landgericht in Hamburg hatte in einem ähnlichen Fall im Jahr 1976 das gleiche Urteil gefällt.
- Weil der Vermieter die neue Wohnung deutlich zu früh vermietet hatte, bildete sich Schimmel. Der Mieter nahm eine Mietminderung vor, der Vermieter klagte jedoch dagegen. Allerdings erhielt der Mieter vom Amtsgericht in Bad Schwartau Recht. Das 1988 gefällte Urteil besagte, dass er seine Miete um 20 Prozent kürzen durfte.
- Es gibt auch die Möglichkeit, dass die Gerichte nicht die Mietkosten mindern, sondern die Kosten für die Heizung. Zwei Fälle liegen hierzu vor, in denen der Mieter aufgrund feuchter Wände deutlich mehr heizen musste als üblich. Das Landgericht in Mannheim befand im Jahr 1977, dass dem Mieter 25 Prozent der Heizkosten zu erlassen waren. Das ist allerdings ein Richtwert, es kann mal mehr und mal weniger sein. Bestätigt wurde dieses Urteil im Jahr 1983 vom Landgericht in Lübeck.
Doch Feuchtigkeit in der Wohnung kann auch mietergemacht sein. Das möchten wir Ihnen im folgenden Abschnitt zeigen.
Schimmel, der durch Mieter verursacht wird
Wasser bzw. Feuchtigkeit ist die Grundbedingung allen Lebens. Das wissen nicht nur Biologen. Andersherum wird aber auch fast überall dort, wo Leben ist, Feuchtigkeit produziert. Das gilt auch (oder erst recht?) für Menschen in Wohnungen. Wer duscht, kocht, Wäsche zum Trocknen aufhängt oder badet, der sorgt dafür, dass Feuchtigkeit in die Raumluft abgegeben wird. Und schon das Aufstellen einer mit Wasser gefüllten Vase bedeutet, dass Feuchtigkeit in die Luft entweicht. Das gilt aber zum Beispiel auch für ein Aquarium. Anders ausgedrückt: Es gibt praktisch nichts, was keine Feuchtigkeit erzeugt.
Wenn Sie etwa nur eine Stunde auf dem Sofa sitzen und Zeitung lesen, sorgen Sie für etwa 30 Gramm Feuchtigkeitsabgabe an die Luft in der Umgebung; sollten Sie sich körperlich betätigen, werden Werte von bis zu 200 Gramm erzeugt – in der Stunde wohlgemerkt. Arbeiten Sie schwer, etwa handwerklich in der Wohnung, dann produzieren Sie stündlich bis zu 300 Gramm. Zimmerblumen verdunsten bis zu zehn, eine große Topfpflanze bis zu 20 Gramm Wasser pro Stunde. Der größte Produzent von Feuchtigkeit in den eigenen vier Wänden ist jedoch Wäsche, die an der Luft trocknen soll. Nur fünf Kilogramm davon geben pro Stunde 200 Gramm Wasser an die Luft ab. Aber was bedeutet das?
- Die normale Luft, die wir atmen, kann bis zu einem gewissen Grad Feuchtigkeit aufnehmen. Doch irgendwann ist sie damit gesättigt. Dann gibt sie diese Feuchtigkeit wieder ab.
- Und das an der kältesten Stelle, die sich im Raum befindet. Das ist in Wohn- oder Schlafzimmer jene Wand, die sich an der Wetterseite Ihrer Wohnung befindet.
- Steht dort etwa ein Schrank, ist die Stelle dahinter noch einmal ein wenig kälter als der Rest. Dort wird sich der Schimmel bilden. Im Bad sind die Fugen zwischen den Kacheln betroffen. An Fenstern trifft es den Alurahmen.
Richtiges Heizen und Lüften
In den Räumen, in denen Sie sich meist aufhalten, sind 20 Grad die perfekte Temperatur. Für das Schlafzimmer gilt dieser Wert aber selbstverständlich nicht, zum Schlafen ist das zu warm. Dort ist die Temperatur also meist niedriger. Und wenn das der Fall ist, dann ist die Luft nicht in der Lage, viel Feuchtigkeit aufzunehmen. Also müssen Sie dafür sorgen, dass hier mehr gelüftet wird. Das ist generell ein wichtiges Thema, denn als Mieter genießen Sie natürlich nicht nur Rechte. Nein, Ihnen obliegt auch die sogenannte Obhutspflicht für Ihre Wohnung. Und die beinhaltet auch, dass Sie durch eigenes Verhalten dafür sorgen, dass keine Schäden durch Feuchtigkeit entstehen. Schimmel ist ein solcher Schaden. Sie müssen angemessen lüften – nicht mehr, aber auch nicht weniger. Gerichte überprüfen in einem Prozess dieses Verhalten, so genau sie das können. Im Sinne der Mietminderung kann das für Sie negative Folgen haben.
Ein etwas kurioses Urteil hat das Landgericht in Mannheim im Jahr 1997 gefällt. Es hatte zwar grundsätzlich nichts daran zu beanstanden, dass das Lüftverhalten nicht ausreichend war. Allerdings wurde der Mieter dazu verpflichtet, seine Möbelstücke in ausreichendem Abstand von der Wand zu platzieren, um Schimmel vorzubeugen.
Urteile zum richtigen Lüften
Zu diesem Thema gibt es sehr viele Urteile, allesamt wurden wegen Schimmelbefalls gefällt. Einige von diesen Urteilen haben wir für Sie herausgesucht.
- Das Lüftverhalten ist für Gerichte ein absolut wichtiger Gradmesser. Richter können Mieter per Urteil dazu anhalten, ordentlich zu lüften. So geschehen beim Amtsgericht in Bremerhaven und beim Landgericht in Hannover. Beide Gerichte verurteilten die Mieter dazu, ordentlich stoßzulüften – und zwar drei oder vier Mal am Tag.
- Ein gegenteiliges Urteil fällte hingegen das Amtsgericht in Bochum, ebenfalls im Jahr 1985. Es sah den Mieter nicht in der Pflicht, so oft zu lüften. Das Landgericht in München urteilte – ebenfalls im Jahr 1985 nach ebendiesem Muster. Das ständige Öffnen der Fenster sei dem Mieter nicht zuzumuten. In diese Richtung geht auch das Urteil des Dortmunder Amtsgerichts aus dem Jahr 1985. Wer so häufig lüften muss, müsse enorme Wärmeverluste der Wohnung in Kauf nehmen. Und das sei für den Mieter nicht zumutbar.
- Um fünf bis sechs Mal Lüften am Tag ging es in zwei anderen Prozessen. Es hatte sich jeweils Schimmel in der Wohnung gebildet, die Vermieter klagten gegen die Mietminderung durch die Mieter. Das Landgericht in Aurich im Jahr 2005 und das Landgericht in Dortmund im Jahr 2008 urteilten, dass fünf- bis sechsmaliges Lüften am Tag für die Mieter nicht in Frage kommen können; bereits im Jahr 2001 hatte das Oberlandesgericht in Frankfurt ein Urteil gefällt, demzufolge das sogenannte Querlüften reichen muss: zweimal am Morgen und einmal am Abend seien hier nach Ansicht des OLG absolut ausreichend.
Doch nicht nur das richtige Lüften, auch das richtige Heizen spielt für deutsche Gerichte in Schimmel-Prozessen eine wichtige Rolle.
Schimmel vermeiden – richtig heizen
Es ist logisch, dass sich die Bildung von Schimmel in Räumen ebenfalls vom Heizverhalten beeinflussen lässt. Wie oben bereits erwähnt, ist eine zu niedrige Zimmertemperatur der Bildung von Schimmel zuträglich. Dann nämlich gibt die Luft bei Sättigung die Feuchtigkeit an die kälteste Stelle im Raum ab. So entsteht Schimmel. Doch was bedeutet das für Sie als Mieter, wie müssen Sie heizen? Grundsätzlich gilt für das Schlafzimmer, dass die Temperatur dort nicht mehr als 15 Grad betragen dürfe – wenn der Vermieter das ausdrücklich fordert, was nach Ansicht des Amtsgerichts in Köln rechtlich in Ordnung ist, wie dort im Jahr 1985 geurteilt worden ist.
- In einem Wohnzimmer dagegen sollte der Wert immer zwischen 18 und 20 Grad liegen. Und dafür hat der Mieter zu sorgen. So entschied es das Landgericht in Braunschweig im Jahr 1985.
- In einem Rechtsstreit zum Thema Schimmel hatte ein Vermieter vom Mieter verlangt, im Wohnzimmer müssten 22 Grad herrschen. Doch gleich zwei Gerichte vertraten hier eine gegenteilige Ansicht. Zum einen das Landgericht in Hamburg (1988), zum anderen das Landgericht in Lüneburg (2001). Eine so hohe Zimmertemperatur könne den Mietern auf Dauer nicht zugemutet werden.
- Wird ein Baumangel entdeckt, der zur Entstehung von Schimmel führt, so ist das nicht die Sache des Mieters. So urteilte das Landgericht in Braunschweig im Jahr 1998. Ein offensichtlicher Baumangel verpflichtet den Mieter nicht dazu, diesen durch übertriebenes Heizen auszugleichen. Genau das hatte der Vermieter in diesem Fall aber gefordert.
Schimmel kann sich immer bilden
Feuchtigkeit und Kälte sind Faktoren, die die Bildung der Sporen erst einmal begünstigen. Das ist soweit klar. Doch selbst neue Fenster, die der Energiesparverordnung entsprechen, können die Ursache sein. Das hat sich in jüngster Vergangenheit des Öfteren gezeigt. Warum ist das so? Nun, auf der einen Seite halten Fenster die Kälte und auch die Feuchtigkeit draußen. Doch die in der Wohnung entstehende Feuchtigkeit führen sie auch nicht ab. Diese schlägt sich also irgendwann an bestimmten Stellen nieder. Und dieser Umstand hat einigen Gerichten auch schon eine Menge Arbeit beschert, wie wir Ihnen im Folgenden zeigen möchten.
- So hat das Landgericht in Hamburg im Jahr 2001 hierzu ein Urteil gesprochen. Es sah vor, dass der Vermieter dafür zu sorgen hatte, dass das Problem gelöst wird. Und zwar musste der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Wohnung eine gleichmäßige Isolierung bekommt. Zudem war er dazu angehalten, Wärmebrücken auszuschließen.
- In einem vergleichbaren Fall kam das Amtsgericht in Dortmund zu dem Urteil, dass der Vermieter Lüftungsgitter einbauen musste. Andernfalls sei eine kontrollierte Lüftung nicht möglich, urteilte das Gericht im Jahr 1986.
- Damit hat der Vermieter seiner Pflicht allerdings noch nicht Genüge getan. Denn für den Mieter ändern sich mit derlei baulichen Maßnahmen auch die Voraussetzungen des Lüftens. Ansonsten ist nicht ausgeschlossen, dass es dennoch zur Bildung von Schimmel kommen kann. Für den Vermieter heißt das, dass er den oder die Mieter instruieren muss, wie man nun richtig heizt.
- Versäumt der Vermieter das, so ist daraus kein Verschulden des Mieters abzuleiten, wenn es zu Schimmel kommt. Das hat das Landgericht in München im Jahr 2007 festgestellt.
Das Landgericht Nürnberg-Fürth vertrat im Jahr 1989 die Auffassung, dass der Vermieter mit dem Mieter sprechen muss. Der Vermieter hatte aber lediglich ein Merkblatt überreicht. Den Mieter traf in diesem Fall also keine Schuld.
Schimmel und die Nachweispflicht vor Gericht
Wenn Schimmel vorliegt, müssen Sie das wie oben dargelegt zunächst einmal beweisen. Dafür reicht es in der Regel aus, den Mietmangel mit Fotos zu dokumentieren. Doch das ist nur die erste Hürde. Denn im Fortgang geht es nun in den meisten Fällen darum, woher der Schimmel rührt. Und das ist immer verbunden mit der Frage, wer Schuld daran hat, dass es dazu gekommen ist. Hier prallen die Interessen von Vermieter und Mieter in der Regel frontal aufeinander. Wenn der Vermieter etwa behauptet, dass keine Baumängel vorliegen, die zur Bildung des Schimmels geführt haben, dann muss er im gleichen Atemzug beweisen, dass die Ursache dafür einzig und allein mit dem Fehlverhalten des Mieters zu begründen ist – in den meisten Fällen geht es dabei um die ungenügende Lüftung, die der Mieter zu verantworten hat. Zu dieser Ansicht gelangte das Landgericht in Berlin in einem derartigen Fall im Jahr 2002.
Doch nicht selten kommt es auch dazu, dass der Mieter in der Beweispflicht ist, wie einige Urteile belegen.
- Gerichte überprüfen Wohnungen hinsichtlich des Lüftens und Heizens durch den Mieter. Dadurch soll geklärt werden, dass Sie als Mieter für den Schimmel keine Verantwortung tragen.
- Zu dieser Ansicht gelangten sowohl das Landgericht in Berlin wie auch das Landgericht in Braunschweig (1987 bzw. 2002). Doch wie überprüfen Gerichte dieses Heiz- und Lüftverhalten von Mietern?
- Ganz einfach. Sie betrachten andere Wohnungen im gleichen Gebäude. Diese sind den annähernd gleichen Bedingungen ausgesetzt und in Sachen Fenster und Co. gleich ausgestattet.
- Auch der Zustand der Mietsache vor dem Einzug und die Höhe der Heizkosten werden von Gerichten dabei überprüft.
Wenn der Vermieter in Ihrer Wohnung ein Messgerät aufstellen möchte (einen sogenannten Feuchtigkeits- und Temperaturschreiber), so sind Sie als Mieter gut damit beraten, das hinzunehmen; das hat das Landgericht Augsburg im Jahr 2008 geurteilt.
Schimmel – und was nun?
Wenn Sie entdecken, dass Sie Schimmel in der Wohnung haben, müssen Sie den Vermieter umgehend darüber in Kenntnis setzen. Auch erste Maßnahmen zur Begrenzung des Schadens sollten Sie unverzüglich vornehmen. (Welche das sind, entscheidet sich immer im speziellen Fall.) Dokumentieren Sie den Schimmelbefall anhand von Fotos und laden Sie sich Bekannte ein, um den Mangel zu bezeugen. Versuchen Sie auch so schnell wie möglich, die Temperaturwerte der einzelnen Zimmer zu erfassen. Ist das erledigt, dann notieren Sie diese Werte. Dass Sie den Vermieter informieren, ist natürlich erste Pflicht. Doch sollten Sie das nicht nur mündlich oder persönlich, sondern auch schriftlichen machen. Eine Email genügt in diesem Fall, einen ordentlichen Brief müssen Sie heutzutage nicht mehr aufsetzen.
Denn reicht Ihr Vermieter gegen Ihre Mietminderung Klage ein, so geht der Fall nicht selten vor Gericht. Dort wiederum sieht es für Sie deutlich besser aus, wenn Sie die Beanstandung des Mietmangels schriftlich belegen können. Das gilt auch in Sachen der Fristsetzung. In dem Schreiben nämlich sollten Sie Ihrem Vermieter eine Frist setzen, bis zu der er den Schaden begutachtet oder beseitigt haben sollte; fehlt diese Fristsetzung, so wirkt sich das für Sie nachteilig aus.
Nicht immer geht ein solcher Zwist vor Gericht – aber gewappnet sollten Sie als Mieter schon sein. Für Vermieter gilt das umgekehrt jedoch auch. Es gibt nicht selten Fälle, in denen eine Partei die andere um beachtliche Geldbeträge bringen möchte. So führen Mieter oft gänzlich unberechtigt Mietminderungen durch. Auf der anderen Seite gibt es aber auch Vermieter, die sich mit allen Tricks gegen berechtigte Minderungen wehren. Bedenken sollten beide Seiten dabei immer, dass mit Schimmelbildung nicht zu spaßen ist. Die Gesundheit ist mitunter direkt bedroht.
Schimmel und die Höhe der Minderung
Zu dieser Frage lassen sich nur ein paar allgemeine Dinge feststellen. Es gibt hier keine pauschalen Vorgaben und keine pauschalen Gerichtsurteile, da jeder Fall einzeln betrachtet wird. Die Quote der Mietminderung bemisst sich in der Regel danach, wie stark der Befall durch Schimmel ist. Hätten Sie als Mieter frühzeitig erkennen können, dass Schimmelbildung in der Wohnung droht, verschulden Sie die Situation allerdings mit. Jedenfalls dann, wenn Sie Ihr Verhalten der drohenden Gefahr nicht angepasst haben. Das ist der Fall, wenn Sie Ihr Lüft- und Heizverhalten nicht so umgestellt haben, dass der Schaden vermieden wurde.