Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Ausfall der Heizung, undichte Fenster, verstopfter Abfluss, Risse im Putz oder laute Nachbarn: Die Liste an möglichen Mängeln in einer Mietwohnung ist lang. Und vermutlich gibt es keine Wohnung, in der nicht irgendwann einmal ein Mangel auftaucht. Dass Sie als Mieter dann möchten, dass der Schaden so schnell wie möglich behoben wird, ist verständlich. Schließlich geht es um Ihr Zuhause. Zudem haben Sie ein Recht darauf, dass sich Ihre Wohnung in einem ordentlichen Zustand befindet. Dafür zahlen Sie immerhin Miete. Und genau an diesem Punkt können Sie dann auch ansetzen. Kümmert sich Ihr Vermieter nicht um den Schaden, können Sie die Miete nämlich kürzen. Doch Voraussetzung für eine Mietminderung ist immer die richtige Feststellung eines Mangels.
Vielleicht haben Sie Glück und Ihr Vermieter kümmert sich sofort um den Schaden. Aber genauso gut ist möglich und in der Praxis leider auch durchaus wahrscheinlich, dass Ihr Vermieter Sie warten lässt.
Natürlich können Sie Ihren Vermieter dann immer wieder auf den Mangel hinweisen oder regelmäßig bei der Hausverwaltung anrufen. Nur wird Ihnen das nicht unbedingt weiterhelfen. Denn eine mündliche oder telefonische Mängelanzeige kann im Alltagstrubel untergehen. Außerdem haben Sie damit keine Grundlage für weitere Schritte wie etwa eine Mietkürzung oder Schadensersatz.
Sie haben zwar einen Anspruch darauf, dass sich Ihre Wohnung in einem mängelfreien Zustand befindet und so genutzt werden kann, wie es im Mietvertrag vereinbart ist. Doch dazu müssen Sie auch Ihren Beitrag leisten. Zum Beispiel, indem Sie vor einer Mietminderung für die richtige Feststellung eines Mangels sorgen. Und wie Sie das tun, erklären wir in diesem Beitrag.
Informieren Sie Ihren Vermieter nachweisbar schriftlich
Tritt ein erheblicher Mangel auf, durch den Sie Ihre Wohnung nicht mehr vertragsgemäß nutzen können, dürfen Sie die Miete mindern. Dieses Recht ist in § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) verankert.
Allerdings muss nicht nur der Vermieter dafür sorgen, dass der Mangel beseitigt und so der ordnungsgemäße Zustand Ihrer Wohnung wiederhergestellt wird. Vielmehr sind auch Sie in der Pflicht. Sie müssen Ihrem Vermieter den Mangel nämlich zeitnah melden. Dazu gibt es sogar ein Urteil vom Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 330/09).
Eigentlich ist das ja auch ganz logisch. Denn Ihr Vermieter kann nur dann einen Schaden beheben, wenn er davon weiß. Nur kommt es an dieser Stelle nicht nur darauf an, dass Sie den Mangel überhaupt melden. Sondern für Sie ist wichtig, dass Sie den Mangel richtig melden.
Dabei sollten Sie die Mängelanzeige immer schriftlich vornehmen. Und Sie sollten belegen können, dass Ihr Vermieter die Mängelanzeige bekommen hat. Falls Ihr Vermieter behauptet, Sie hätten ihn nicht über den Schaden informiert, müssen Sie diese Behauptung nämlich widerlegen.
Schicken Sie Ihre Mängelanzeige daher entweder per Einschreiben an den Vermieter oder übergeben Sie das Schreiben persönlich und lassen sich den Empfang bestätigen. Verzichten Sie aber auf ein Fax oder eine E-Mail. Denn diese Versandwege akzeptiert das Gericht als Nachweis nicht.
Setzen Sie eine angemessene Frist
Wenn Sie Ihren Vermieter über den Mangel informieren, sollten Sie gleich eine Frist setzen, bis wann der Schaden behoben sein soll. Schreiben Sie nicht etwas im Sinne von umgehend, schnellstmöglich oder zeitnah. Denn Ihr Vermieter ist erst dann mit der Schadensbehebung in Verzug, wenn die Frist, die Sie gesetzt haben, verstrichen ist. Doch eine Frist kann nicht ablaufen, wenn sie kein klares Ende hat. Nennen Sie deshalb ein konkretes Datum.
Wichtig ist aber, dass Ihre Frist angemessen ist. Sie müssen Ihrem Vermieter die Chance geben, den Schaden zu beheben. Und das ist nicht immer sofort möglich. Gab es einen Wasserrohrbruch, muss Ihr Vermieter zwar sofort reagieren. Doch wenn es zum Beispiel um Schimmel in der Wohnung, lärmende Nachbarn oder ein beschädigtes Geländer im Treppenhaus geht, braucht Ihr Vermieter mehr Zeit. Eine Frist von zwei Wochen gilt dann im Allgemeinen als angemessen.
Achten Sie für eine Mietminderung auf die richtige Feststellung eines Mangels
Macht Ihr Vermieter keine Anstalten, den Schaden zu beseitigen, können Sie die Miete mindern. Unter zwei Voraussetzungen: Zum einen muss es sich tatsächlich um einen erheblichen Mangel handeln.
Es spielt zwar keine Rolle, ob der Vermieter den Schaden verschuldet hat oder überhaupt etwas daran ändern kann. Befindet sich zum Beispiel im Nachbarhaus ein Restaurant und kommt es neben dem Krach zu einer Geruchsbelästigung, ist eine Mietminderung denkbar, selbst wenn der Vermieter keinen direkten Einfluss auf das Restaurant hat.
Aber der Mangel muss eben so gravierend sein, dass Sie Ihre Wohnung nur noch eingeschränkt nutzen können. Unerhebliche Mängel, die sogenannten Bagatellschäden, rechtfertigen keine Mietminderung. Auch Schäden, die Sie selbst verursacht haben, gehören nicht zu den Gründen für eine Mietminderung.
Zum anderen ist für eine Mietminderung die richtige Feststellung eines Mangels entscheidend. Sie müssen Ihrem Vermieter zeitnah mitteilen, dass und welcher Mangel aufgetreten ist. Sonst kann er nichts unternehmen und das Gericht später nicht feststellen, ob Sie zu Recht die Miete gemindert haben. Deshalb sollten Sie den Schaden ausführlich beschreiben und dokumentieren.
Machen Sie genaue Angaben
In Ihrer Mängelanzeige können Sie den Mangel zunächst in Worten erläutern. Äußern Sie sich dabei aber so präzise wie möglich. Schreiben Sie also nicht nur, dass zum Beispiel die Therme kaputt ist. Sondern führen Sie aus, seit wann die Therme nicht mehr richtig arbeitet, wie sich der Defekt konkret äußert, wie oft Sie ohne Heizung und Warmwasser dastehen, wie lange dieser Zustand jeweils andauert und wie sich die Häufigkeit der Ausfälle entwickelt hat.
Je nach Schaden sollten Sie außerdem Fotos machen. Bei Lärm sollten Sie ein Lärmprotokoll führen. Außerdem sollten Sie neutrale Zeugen suchen, die Ihre Angaben bestätigen können.
Tritt ein akuter Mangel auf, der sofortiges Handeln erfordert, müssen Sie den Vermieter direkt informieren. Das ist zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch so. Denn Sie als Mieter müssen Sie auch dafür sorgen, dass der Schaden nicht unnötig größer wird. In solchen Fällen können Sie den Vermieter deshalb erst telefonisch informieren und danach eine schriftliche Mitteilung nachreichen. Oder lassen Sie sich die Schadensmeldung bestätigen.
Denken Sie langfristig
Die schriftliche Mängelanzeige hat die Aufgabe, den Mangel festzustellen und Ihren Vermieter präzise davon in Kenntnis zu setzen. Gleichzeitig enthält sie die Aufforderung an den Vermieter, das Problem innerhalb einer angemessenen Frist zu lösen.
Bereits in der Mängelanzeige können Sie auch die Mietminderung ankündigen. Denn sobald ein erheblicher Mangel besteht, dürfen Sie die Miete kürzen. Und das solange, bis der Schaden behoben ist.
Aber Sie sollten im Hinterkopf behalten, dass Sie im Zweifel beweisen müssen, dass die Voraussetzungen für eine Mietminderung gegeben waren. Und ein Rechtsstreit kann Jahre dauern. Vor Gericht müssen Sie nachweisen, dass Ihr Vermieter nichts unternommen hat, obwohl er über den Mangel informiert war. Und der Richter muss sich ein Bild vom Zustand Ihrer Wohnung machen können, ohne dass er sie selbst vor Ort gesehen hat.
Passen Sie bei der Höhe der Mietminderung auf
Ein erheblicher Mangel, der Sie in der vertragsgemäßen Nutzung Ihrer Wohnung einschränkt, rechtfertigt eine Mietminderung. Doch gerade, wenn es um die Minderung der Miete geht, passieren viele Fehler.
Der Plan, nicht die ganze Miete zu bezahlen, um dem Anliegen Nachdruck zu verleihen, funktioniert nicht immer. Denn so mancher Vermieter nimmt lieber ein paar Euro weniger in Kauf, als in teure Bauarbeiten zu investieren. Oft herrscht zwischen Mieter und Vermieter auch Uneinigkeit darüber, wer der Mangel zu verantworten hat und folglich beheben muss.
Problematisch kann es zudem werden, wenn Sie zu lange warten. Bei Zahlungen der vollen Miete über Monate hinweg haben Sie in aller Regel kein Recht mehr auf eine Mietminderung. In diesem Fall wird nämlich unterstellt, dass der Mangel offensichtlich nicht so gravierend war. Sonst hätten Sie schon früher etwas unternommen.
Ein weiterer Stolperstein ist die Höhe der Mietminderung selbst. Es gibt keine verbindlichen Tabellen, sondern jede Entscheidung berücksichtigt den Einzelfall. Und die Gerichte beurteilen teils sehr unterschiedlich, was eine Mietminderung in angemessener Höhe ist. Deshalb kann es durchaus sein, dass ein Gericht eine Quote von 20 Prozent oder 30 Prozent für zulässig erachtet, während ein anderes Gericht die Minderungsquote bei einem vergleichbaren Mangel mit gerade einmal fünf Prozent ansetzt.
Außerdem können Sie nicht mehrere Mängel nehmen und die einzelnen Prozentsätze einfach zu einer Quote zusammenfassen. Stattdessen müssen Sie die Situation im Ganzen sehen. Auch ein Gericht wird das so machen. Und unterm Strich kommt es dann oft zu einer viel niedrigeren Minderungsquote, als Sie vielleicht vermutet hätten. Eine Quote von 100 Prozent zum Beispiel gibt es so gut wie nie.
Zahlen Sie unter Vorbehalt
Um herauszufinden, wie hoch die Mietminderung ausfallen kann, können Sie sich an Gerichtsurteilen in ähnlichen Fällen orientieren. Oder lassen Sie sich von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten.
Statt die Miete zu kürzen, ist aber besser, wenn Sie weiterhin die volle Miete überweisen. Gleichzeitig erklären Sie dem Vermieter, dass Ihre Zahlung unter Vorbehalt erfolgt. Auf diese Weise umgehen Sie das Risiko, dass wegen einer zu hohen Mietminderung ein Mietrückstand entsteht. Dieser könnte nämlich zur Folge haben, dass Ihr Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigt.
Weitere mögliche Schritte nach Ablauf der Frist
Ist die Frist aus Ihrer Mängelanzeige abgelaufen und hat der Vermieter bislang nichts unternommen, können Sie weitere Maßnahmen ergreifen.
Eine Möglichkeit ist, dass Sie den Schaden selbst beheben oder beseitigen lassen und die Kosten mit der Miete verrechnen. Allerdings muss der Vermieter nur die notwendigen Ausgaben erstatten. Wenn zum Beispiel im Bad ein paar Fliesen kaputt sind und diese problemlos ausgetauscht werden können, können Sie nicht gleich das ganze Bad neu fliesen lassen.
Außerdem müssen Sie auch hier belegen können, dass Sie Ihren Vermieter informiert und zur Mängelbeseitigung aufgefordert hatten. Andernfalls riskieren Sie, auf den Kosten sitzen zu bleiben. Nur bei einem akuten Mangel können Sie gleich einen Handwerker bestellen, wenn Ihr Vermieter nicht erreichbar ist.
Daneben können Sie vor Gericht ziehen und auf Feststellung des Mangels, Instandsetzung oder Schadensersatz klagen. Ein Gerichtsverfahren kann zwar lange dauern und birgt ein gewisses Kostenrisiko. Bei einem gravierenden Mangel stehen die Chancen aber gut, dass Sie Recht bekommen. Und oft wird ein Vermieter plötzlich doch aktiv, wenn Post vom Gericht im Briefkasten liegt.
Als Druckmittel gibt es außerdem noch das Zurückbehaltungsrecht. Dadurch können Sie die Miete teilweise einbehalten, bis der Mangel beseitigt ist. Der Mietanteil, den Sie dabei zusätzlich zurückhalten dürfen, ist deutlich höher als bei der Mietminderung. Aber Sie müssen diesen Mietanteil später nachzahlen. Und das Zurückbehaltungsrecht dürfen Sie nur kurzfristig nutzen. Zeigt es keine Wirkung, hat das Druckmittel seinen Zweck verfehlt.