Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Ein Feuer hat einen Schaden verursacht und Sie ziehen eine Mietminderung nach Brand in Betracht? Erfahren Sie auf dieser Seite Näheres dazu. Entscheidend ist, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit Ihrer Wohnung von dem Schaden beeinträchtigt ist. Das müssen in der Regel Experten feststellen. Und auch für die Klärung der Ursache des Feuers werden im Normalfall Sachverständige hinzugezogen. Auf dieser Seite untersuchen wir, wann Sie eine Mietminderung nach Brand durchführen können bzw. welche Umstände Sie dazu berechtigen. Wir zählen Beispiele auf, die zu einem Brand führen können und zeigen Ihnen, wer wann die Verantwortung dafür trägt. Und natürlich untersuchen wir einige Urteile, die Gerichte in der Vergangenheit zu dieser Thematik gefällt haben.
Doch, und das ist wichtig, sollten Sie aus den angegebenen Beispielen keine unzulässigen Schlüsse ziehen. Denn das sind zwar alles Fälle, die tatsächlich so vor Gericht verhandelt worden sind. Aber leiten Sie daraus nicht ab, dass Gerichte in Ihrem konkreten Fall genauso urteilen würden, weil sich die Fälle ähneln. Denn Gerichte untersuchen immer nur den einzelnen, individuellen Fall und dessen genaue Hintergründe.
►Mietminderung nach Brand: Musterschreiben an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
nachdem Brand in der Nachbarwohnung in unserem Mietshaus in der [Adresse] haben wir feststellen müssen, dass sich durch den Rauch, der sich bei uns festgesetzt hat, auch Rußablagerungen an den Wänden und an der Decke gebildet haben. Dies möchten wir nun insofern geltend machen, als wir nicht bereit sind, die volle Miete zu bezahlen. Wir sehen diesen Umstand als einen die Gesundheit gefährdenden Aspekt an.
Da wir darüber informiert sind, dass der Brand durch eine alte Steckdose verursacht worden ist, sind wir auch darüber im Bilde, dass die Ursache in Ihrem Verantwortungsbereich zu suchen ist; das hat das Amtsgericht ja auch bestätigt. Dementsprechend haben Sie auch den Qualm und Ruß in unserer Wohnung verursacht. Zwar waren wir bereit, den entstandenen Mietmangel selbst zu beheben. Allerdings werden wir die Miete mindern, und zwar um 20 Prozent.
Der Zeitraum der Minderung reicht vom Tag des Brandes bis zum Tag, an dem wir den Mangel beseitigt haben. Das war der [Datum], es handelt sich also um insgesamt einen Monat.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Mietminderung nach Brand: was ist die Ursache?
Damit steigen wir tiefer in die Materie ein. Ein wichtiges Kriterium, ob eine Mietminderung nach Brand für Sie durchsetzbar ist (also auch vor Gericht), ist die Frage nach der Ursache für das Feuer, das den Schaden verursacht hat; von der Antwort hängt es ab, ob ein Eigenverschulden Ihrerseits vorliegt oder nicht. Ist das der Fall, dann sind Ihre Aussichten auf eine Mietminderung sehr gering. Wenn festgestellt wird, dass Sie nicht für den Brand verantwortlich sind, dann ist eine Mietminderung für Sie aussichtsreich. Aber welche Ursache eines Brandes ist so auszulegen, dass Ihnen ein Eigenverschulden unterstellt werden kann?
Das ist in etwa dann der Fall, wenn ein privates Gerät ein Feuer verursacht. Wenn der Brand nicht durch ein altes Stromkabel oder eine veraltete Steckdose ausgelöst wurde, dann haben Sie als Mieter in der Regel die Verantwortung dafür; ein Beispiel wäre hier etwa zu nennen, wenn Ihre Waschmaschine einen Kurzschluss hat und es infolgedessen zu einem Brand kommt. Oder aber Sie lassen Ihr Kind mit Streichhölzern oder Feuerzeugen spielen und ein Feuer bricht aus. In beiden Fällen kann dem Vermieter natürlich keine Schuld zugewiesen werden. Das Amtsgericht in Mannheim hat in einem solchen Fall im Jahr 1994 die Verschuldung dem Mieter angelastet.
Liegt die Ursache in der Verantwortung des Vermieters?
Eine Mietminderung nach Brand ist hingegen prinzipiell möglich, wenn das Feuer wie erwähnt von einem alten Kabel oder einer unsicheren Steckdose herrührt, nachdem es dort zu einem Kabelbrand, einem Kurzschluss oder ähnlichem gekommen ist. Die Brandursachen liegen in diesen Fällen in Verantwortungsbereich des Vermieters. Dabei kommt es weniger darauf an, ob ihm ein direktes Verschulden nachgewiesen werden kann. Auch ist es nicht entscheidend, ob die Ursache für den Vermieter beherrschbar gewesen ist. Allerdings muss der Vermieter dem Umstand Rechnung tragen, dass das Feuer in einem Bereich ausgebrochen ist, der in seiner Risikozone liegt – zudem hat der Mieter für eine Leistung Geld bezahlt, die nicht erfolgt ist (nämlich dass der Vermieter alles tut, damit ein Brand nicht ausbrechen kann).
Zwei konkrete Fälle gibt es, auf die wir hier eingehen können – das tun wir in der folgenden Aufzählung:
- In einem Fall in Berlin-Schöneberg hatte ein Mieter gemindert, weil ein Brandschaden die Wohnung verwüstet hatte. Ein Eigenverschulden des Mieters hatte das Amtsgericht ausgeschlossen. Weil jedoch Schaum und Löschwasser in der Wohnung übrigblieben, kamen obendrein noch Trocknungsgeräte zum Einsatz. Der Einsatz dieser Geräte machte das Wohnen nicht zumutbar, erklärte das Amtsgericht in seiner Entscheidung. Der Mieter durfte seine Miete um 100 Prozent mindern.
- In Frankfurt war im Jahr 1996 eine Wohnung unbewohnbar, nachdem es dort gebrannt hatte. Der Vermieter konnte nicht nachweisen, warum der Brand entstanden war, allerdings klagte er gegen die Mietminderung des Mieters. Das Gericht sondierte anschließend allein die Wohnumstände des Mieters und erachtete diese als unzumutbar. Der Mieter erhielt daraufhin das Recht, die Miete ebenfalls um 100 Prozent zu mindern.
Die Mietminderung nach Brand ist also auch möglich, wenn das Verschulden nicht eindeutig geklärt werden kann. Gerichte beurteilen dann die Situation, die eben vorliegt.
Weitere Aspekte zum Thema
Eine Mietminderung nach Brand ist das eine – aber dabei wird zum Beispiel noch gar nicht aufgearbeitet, dass Feuer in der Wohnung lebensgefährlich ist. Natürlich können Gerichte kein Urteil über eventuelle Traumata fällen. Aber zumindest haben sie die Möglichkeit, das Brandrisiko zu untersuchen. Wenn etwa ein unzulänglicher Brandschutz vorgelegen hat, dann hat der Mieter das Recht, die fristlose Kündigung einzureichen. Das gilt auch dann, wenn die Einrichtungen des Brandschutzes nicht funktionieren und ein – womöglich theoretisch zu beherrschender – kleinerer Brand ein Großbrand geworden ist. Für diese Fälle findet sich auch eine entsprechende Formulierung im BGB § 569.
Doch wie hoch ist die Quote für die Mietminderung nach Brand anzusetzen? Das entscheidet sich immer im individuellen Fall, eine pauschale Beurteilung ist dabei nicht möglich. Dass der Gebrauchswert der Wohnung nach einem Feuer eingeschränkt ist, liegt in der Natur der Sache. Wenn die Einschränkung innerhalb des sogenannten Lebensrisikos liegt, dann muss ein Mieter sie hinnehmen können. Ist der Grad der Einschränkung jedoch so hoch, dass das Bewohnen nicht mehr zumutbar ist, so ist eine Mietminderung grundsätzlich denkbar.
Mietminderung nach Brand in der Nachbarwohnung
Wenn es nicht Ihre Wohnung war, in der das Feuer ausgebrochen ist, sondern die benachbarte, ist Mietminderung prinzipiell möglich. Die Voraussetzung dafür ist, dass Sie die Auswirkungen des Schadens so zu spüren bekommen, dass das Lebensrisiko überschritten wird. Und das ist gar nicht so selten der Fall. Stellen Sie sich nur vor, dass Ruß von dem Brand sich in Ihrer Wohnung festgesetzt hat. Der Wohngebrauch wird mitunter auch dadurch eingeschränkt, dass Rettungssanitäter oder Feuerwehrleute permanent im Haus verkehren. Vorstellbar ist natürlich auch, dass sich Löschwasser den Weg in Ihre Wohnung bahnt. Das ist besonders dann zu befürchten, wenn der Brand in der Wohnung ausgebrochen ist, die unmittelbar über Ihrer liegt. Wie hoch die Minderung dann ausfallen darf, ist selbstverständlich ebenfalls individuell zu entscheiden.
Wenn Sie hingegen eine Mietminderung geltend machen, weil Sie Angst oder Panik hatten, haben Sie vermutlich keinen Erfolg. Denn dass ein Feuer in Ihrem Mietshaus ausbricht, ist zwar leider eine unschöne Vorstellung. Allerdings gehört das zum allgemeinen Lebensrisiko dazu.