Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Früher oder später taucht vermutlich in so gut wie jeder Mietwohnung ein Mangel auf. Doch egal, ob die Heizung ausfällt, ein Fenster undicht wird, der Wasserhahn unaufhörlich tropft, der Abfluss verstopft ist oder sich Schimmel ausbreitet: Als Mieter möchten Sie verständlicherweise, dass der Schaden so schnell wie möglich behoben wird. Zumal Sie das Recht auf eine mängelfreie Wohnung haben. Unternimmt Ihr Vermieter nichts, können Sie ihm Druck machen. Zum Beispiel, indem Sie die Miete mindern. Doch vor einer Mietminderung müssen Sie Ihren Vermieter über den Schaden informieren – und dabei die Mängelanzeige richtig stellen!
Es gibt Vermieter, die sich sofort um die Beseitigung des Mangels kümmern. Häufiger ist es aber so, dass Mieter ziemlich lange warten müssen, bis sich etwas tut.
Das Argument, dass Sie Ihren Vermieter schon ein paar Mal auf den Mangel angesprochen oder deswegen bereits mehrfach bei der Hausverwaltung angerufen haben, bringt Sie an dieser Stelle nicht weiter. Denn eine mündliche oder telefonische Meldung des Schadens kann helfen, aber eben genauso auch im Sande verlaufen. Und weitergehende Ansprüche, etwa auf eine Mietkürzung, Schadensersatz oder ein Kündigungsrecht, können Sie daraus ohnehin nicht ableiten.
Sie haben zwar ein Recht darauf, dass der mietvertraglich vereinbarte Zustand in Ihrer Wohnung gegeben ist oder im Schadensfall wiederhergestellt wird. Doch daran müssen Sie sich auch beteiligen. Und dazu gehört, dass Sie vor einer Mietminderung die Mängelanzeige an den Vermieter nachweislich und richtig stellen.
►Vor Mietminderung: Mängelanzeige als Muster
Die schriftliche Mängelanzeige dient in erster Linie dazu, den Vermieter präzise über den Schaden oder die Mängel zu informieren. Gleichzeitig fordern Sie den Vermieter dazu auf, das Problem innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Um Ihren Vermieter zum Handeln zu bewegen, können Sie außerdem auch schon in der Mängelanzeige eine Mietminderung ankündigen.
Damit Sie eine mögliche Mietminderung erfolgreich durchsetzen können und dazu die Mängelanzeige richtig stellen, haben wir ein Muster für Sie vorbereitet. Daran können Sie sich orientieren.
Ihr Name Vermieter Datum Mängelanzeige Wohnung __________ (Nummer, Anschrift, Lage) __________ Sehr geehrte/r Frau/Herr (Name)/Damen und Herren, hiermit möchte ich Sie davon in Kenntnis setzen, dass in meiner Wohnung folgende Mängel aufgetreten sind: _____ (Hier führen Sie die einzelnen Mängel auf und beschreiben dabei möglichst präzise, wann die Schäden wo und in welcher Form aufgetaucht sind. Haben Sie Fotos gemacht, Protokolle geführt oder können Sie Zeugen benennen, weisen Sie daraufhin hin und fügen die entsprechenden Unterlagen als Anlagen hinzu.) _____ Gemäß § 535 BGB sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, den vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache sicherzustellen. Aus diesem Grund bitte ich Sie, die Beseitigung der beschriebenen Mängel innerhalb der kommenden zwei Wochen, spätestens bis zum __________, zu veranlassen. Da es sich um nicht nur unerhebliche Mängel handelt, besteht ein Anspruch auf Mietminderung nach § 536 BGB. Ich weise Sie deshalb darauf hin, dass ich mir das Recht vorbehalte, die monatliche Miete bis zur Beseitigung des Mangels um ___ Prozent zu mindern. (Oder: Die Zahlung der Miete erfolgt deshalb bis zur endgültigen Beseitigung des Mangels unter Vorbehalt.) Mit freundlichen Grüßen
Anschrift
Anschrift
Unterschrift
Die Mängelanzeige muss schriftlich erfolgen
§ 536 Abs. 1 BGB räumt Ihnen das Recht ein, die Miete zu mindern, wenn ein erheblicher Mangel auftritt, durch den der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung eingeschränkt ist. Doch nicht nur der Vermieter ist dazu verpflichtet, den Mangel zu beheben. Vielmehr sind Sie andersherum genauso dazu verpflichtet, dem Vermieter den Wohnungsmangel zu melden.
Dabei ist sehr wichtig, dass Ihre Mängelanzeige schriftlich erfolgt. Außerdem sollten Sie darauf achten, dass Sie später nachweisen können, dass der Vermieter Ihr Schreiben auch tatsächlich erhalten hat. Denn falls Ihr Vermieter behauptet, dass er nichts von dem Mangel wusste, müssen Sie das Gegenteil beweisen.
Verschicken Sie Ihre Mängelanzeige deshalb entweder per Einschreiben oder geben Sie den Brief persönlich ab und lassen Sie sich den Empfang quittieren. Ein Versand per Fax oder E-Mail wird von den Gerichten nicht als Beweis anerkannt!
Setzen Sie eine Frist
Wichtig ist auch, dass Sie in Ihrer Mängelanzeige eine Frist setzen, bis wann der oder die Mängel beseitigt sein sollen. Verwenden Sie keine Formulierungen wie „umgehend“, „unverzüglich“ oder „so schnell wie möglich“. Denn damit Ihr Vermieter in Verzug gerät, müssen Sie konkret werden. Schließlich kann eine Frist nur dann (ergebnislos) verstreichen, wenn sie ein klares Ende hat.
Allerdings muss Ihre Frist angemessen sein. Ihr Vermieter muss die Chance haben, etwas gegen das Problem zu unternehmen. Und das geht eben nicht immer von heute auf morgen. Bei einem Wasserrohrbruch muss Ihr Vermieter zwar sofort handeln. Ist aber zum Beispiel ein Fenster undicht oder dringt ständig Lärm aus der Nachbarwohnung, müssen Sie Ihrem Vermieter mehr Zeit geben. Grundsätzlich gilt dann eine Frist von zwei Wochen als angemessen.
Dokumentieren Sie den Mangel ausführlich
Sie können die Miete mindern, wenn Ihr Vermieter nichts unternimmt, um den Schaden zu beheben. Doch das setzt natürlich voraus, dass Ihr Vermieter überhaupt von dem Schaden weiß. Beschreiben Sie in Ihrer Mängelanzeige deshalb möglichst genau, welche Mängel aufgetreten sind.
Dazu können Sie den oder die Mängel zum einen in Worten beschreiben. Machen Sie dabei aber möglichst präzise Angaben. Schreiben Sie also zum Beispiel nicht, dass Sie einen großen Wasserfleck an der Wand haben. Sondern führen Sie aus, in welchem Raum sich der Wasserfleck befindet, wann er aufgetaucht ist und wie er sich entwickelt hat. Messen Sie den Fleck außerdem aus und geben Sie die Größe in Zentimetern an.
Zum anderen können Sie den Schaden mit aussagekräftigen Fotos dokumentieren. Im Fall von Lärm sollten Sie ein Lärmprotokoll führen und beilegen. Versuchen Sie zudem, neutrale Zeugen zu finden, die Ihre Aussagen bestätigen können.
Einen akuten Mangel wie beispielsweise einen Wasserrohrbruch, bei dem ein sofortiges Eingreifen notwendig ist, sollten und müssen Sie dem Vermieter unverzüglich melden. Das können Sie auch telefonisch tun. Denn es gehört auch zu Ihren Pflichten als Mieter, den Mangel gering zu halten. Achten Sie nur darauf, dass Sie die Schadensmeldung im Nachhinein belegen können.
Wenn die Frist abgelaufen ist
Ist die Frist, die Sie in der Mängelanzeige gesetzt haben, abgelaufen, der Schaden aber noch immer nicht behoben, haben Sie mehrere Möglichkeiten.
Handelt es sich nur um einen kleineren Schaden, zum Beispiel eine undichte Armatur oder eine kaputte Glühbirne im Treppenhaus, können Sie die Reparatur selbst durchführen (lassen) und die Kosten dann mit der Miete verrechnen. Beachten Sie aber, dass der Vermieter nur Aufwendungen erstatten muss, die erforderlich waren. Sie können also beispielsweise keinen neuen Herd bestellen, wenn der alte Herd problemlos hätte repariert werden können.
Eine Ausnahme gilt nur bei einem akuten Mangel, der keinen Aufschub duldet. Fällt etwa mitten im Winter die Heizung aus und ist Ihr Vermieter nicht erreichbar, können Sie sofort einen Handwerker rufen.
Eine andere Möglichkeit ist, dass Sie auf Instandsetzung klagen. Der Rechtsweg kann zwar dauern. Doch bei offensichtlichen Mängeln haben Sie gute Chancen, dass Ihnen das Gericht Recht gibt. Und so mancher Vermieter veranlasst plötzlich doch alles Notwendige, sobald er Post vom Gericht bekommt.
Als weiteres Druckmittel gibt es dann noch das Zurückbehaltungsrecht. Liegt ein schwerwiegender Mangel vor, dürfen Sie einen Teil der Miete einbehalten, bis der Schaden behoben ist. Die Quote ist deutlich höher als bei einer Mietminderung. Im Unterschied zur Mietkürzung müssen Sie den zurückbehaltenen Betrag nach der Mängelbeseitigung aber nachzahlen. Außerdem dürfen Sie die Miete nur kurzfristig einbehalten. Zeigt sich Ihr Vermieter unbeeindruckt, ist die Wirkung dieses Drucksmittels verfehlt.
Vorsicht bei der Höhe der Mietminderung
Sobald ein erheblicher Mangel auftritt, durch den der tatsächliche Zustand der Wohnung deutlich vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht und Sie in der vertragsgemäßen Nutzung einschränkt, können Sie die Miete mindern. Und das solange, bis der Mangel endgültig behoben ist.
Allerdings machen gerade bei der Mietminderung viele Mieter Fehler. Die Idee, einfach nicht die volle Miete zu bezahlen, um dem Vermieter so Beine zu machen, geht längst nicht immer auf. Denn einige Vermieter lassen sich von den paar Euro nicht beeindrucken. Andere Vermieter sind der Ansicht, dass sie nicht in der Pflicht sind, weil der Mieter den Mangel ihrer Ansicht nach selbst verschuldet hat.
Ein anderes Problem kann auftreten, wenn Sie zu lange abwarten. Zahlen Sie anstandslos monatelang die Miete in voller Höhe weiter, ist Ihr Recht auf eine Mietminderung in aller Regel verwirkt. Denn wenn der Mangel tatsächlich erheblich gewesen wäre, hätten Sie kaum so lange tatenlos zugesehen.
Andererseits ist bei der Höhe der Mietminderung Vorsicht geboten. Denn die Quoten, die ein Gericht für zulässig hält, sind oft sehr viel niedriger, als Sie vielleicht vermuten. Erschwerend kommt hinzu, dass es keine allgemeingültigen Tabellen gibt. Letztlich entscheidet ein Gericht immer im Einzelfall. Selbst wenn ein Gericht eine Minderungsquote von 20 Prozent für zulässig hält, kann ein anderes Gericht beim gleichen Mangel nur fünf oder zehn Prozent für angemessen erachten.
Ein Gericht wird immer die Gesamtsituation sehen. Dadurch kann es unterm Strich zu einer sehr viel niedrigeren Minderungsquote kommen. Sie sollten deshalb keine vorschnellen Maßnahmen ergreifen, ohne sich von einem Mieterverein oder Anwalt beraten zu lassen.
Beugen Sie einer Kündigung vor
Sie müssen keine Angst haben, dass Sie Ihre Wohnung verlieren, wenn Sie die Miete kürzen. Entspricht die Wohnung nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand, haben Sie wegen des Mangels der Mietsache ein Recht auf Mietminderung.
Allerdings gibt es Vermieter, die abwarten, bis durch die Minderung ein Rückstand von zwei Monatsmieten aufgelaufen ist und sprechen dann eine fristlose Kündigung aus. Das mag Sie erschrecken oder ärgern, ist aber kein Grund zur Panik.
Noch besser ist, wenn Sie weiterhin die ganze Miete überweisen und gleichzeitig erklären, dass Sie die Miete unter Vorbehalt zahlen. So laufen Sie nicht Gefahr, dass Sie durch einen zu hohen Minderungssatz mit der Miete in Rückstand geraten. Bekommen Sie vor Gericht Recht, muss Ihr Vermieter die vorbehaltlich gezahlten Beträge erstatten.
Fazit
Sie müssen es nicht hinnehmen, wenn Ihr Vermieter den Mangel ignoriert. Doch für eine wirksame Mietminderung ist entscheidend, dass Sie die Mängelanzeige richtig stellen. Behalten Sie im Hinterkopf, dass sich ein Rechtsstreit über mehrere Jahre hinziehen kann. Und Sie müssen belegen können, dass die Voraussetzungen für eine Mietkürzung erfüllt waren.
Dokumentieren Sie die Mängel deshalb möglichst genau. Notieren Sie alles Wichtige, machen Sie Fotos und ziehen Sie Zeugen hinzu. Setzen Sie Ihren Vermieter zeitnah in Kenntnis und kündigen Sie an, nicht die volle Miete zu zahlen, bis die Mängel behoben sind.
Geht es vor Gericht, sind zwei Dinge wichtig: Zum einen müssen Sie belegen können, dass Ihr Vermieter von dem Mangel wusste und nichts unternommen hat. Und zum anderen müssen Sie den Mangel so beschreiben, dass sich der Richter ein genaues Bild davon machen kann, ohne dass er selbst vor Ort war.