Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
In Ihrer Mietwohnung ist Gestank aus dem Abfluss vorherrschend und Sie fühlen sich davon sehr gestört? Das müssen Sie im Normalfall nicht hinnehmen. Und es ist nicht entscheidend, in welchem Ihrer Räume Sie von dem Geruch aus dem Abfluss gestört oder belästigt werden. Klar ist es deutlich unangenehmer, wenn es aus dem Abfluss in Ihrer Küche stinkt. Allerdings heißt das im Umkehrschluss natürlich nicht, dass Sie den Gestank ertragen müssten, nur weil die Toilette betroffen ist. Wenn Sie von einem Geruch aus dem Abfluss betroffen sind, so können Sie auf dieser Seite nachlesen, was Sie tun können, außerdem schauen wir uns auch an, was Anwälte und Gerichte dazu zu sagen haben oder wie Urteile zu dieser Thematik ausgefallen sind. Wir möchten an dieser Stelle jedoch darauf hinweisen, dass frühere Urteile für Ihren einzelnen, individuellen Fall nicht maßgeblich sind. In Deutschland entscheiden Gerichte jeden Fall einzeln, Präzedenzfälle gibt es nicht.
Aber verzweifeln Sie nicht an der hiesigen Rechtsprechung – denn natürlich können Sie aus den vorliegenden Urteilen gewisse Schlüsse ziehen. So lautet eine ziemlich verlässliche, wenn auch ungeschriebene Regel, dass ein Selbstverschulden dem Anspruch auf Mietminderung den Garaus macht. Wenn der Gestank aus dem Abfluss nicht Ihr Verschulden ist, dann muss in der Regel der Vermieter haften. Das heißt, eine Minderung Ihrer Miete ist dann zumindest nicht unwahrscheinlich. Entscheidend ist immer, ob eine unabhängige Instanz einen erheblichen Mangel in der Mietsache feststellt.
►Abflussgeruch – Mietminderung-Musterschreiben an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit ein paar Tagen herrscht in unserer Wohnung in der [Adresse] ein permanenter Abflussgestank in unserer Küche vor. Wir haben uns in dieser Hinsicht nichts vorzuwerfen. Weder kippen wir Essensreste in den Abfluss hinein noch Flüssigkeiten, die diesen unangenehmen Geruch nach sich ziehen würden.
Der Geruch ist auch eher der Art, wie Fäkalien oder altes Abwasser riechen. Wie Sie sich vorstellen können, ist das ein Gestank, wie man ihn nicht in der Wohnung haben möchte. Und natürlich erst recht nicht in der Küche. Da wir selbst in unserer Zeit als Mieter bei Ihnen keinerlei Änderungen am Abfluss unternommen haben, muss der Geruch durch eine Einwirkung von außen entstanden sein.
Aus diesem Grund bitten wir Sie herzlich, dass Sie dieser Email ebenfalls per Email oder telefonisch antworten. Gern vereinbaren wir mit Ihnen dann einen Termin, zu dem wir Sie in unsere Küche bitten würden. Dort können Sie sich von unserer Schilderung persönlich überzeugen. Kommen Sie dieser Aufforderung bitte bis zum [Datum] nach.
Sollten wir bis zu diesem Zeitpunkt von Ihnen keine Rückmeldung erhalten, sehen wir uns gezwungen, die Miete zu mindern. Mit diesem Schreiben sind wir unserer Pflicht zur Information nachgekommen und haben Sie auf einen erheblichen Mietmangel aufmerksam gemacht. Ebenso haben wir Ihnen in diesem Schreiben eine Frist gesetzt. Die Minderungsquote unserer Miete würden wir in diesem Fall auf fünf Prozent beziffern.
Gern können Sie zu dem Termin in unserer Wohnung natürlich auch schon einen Klempner mitbringen.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Gestank aus dem Abfluss kann lästig sein
Diese Instanz muss nicht immer und zwingend ein Gericht sein. Stellen Sie sich etwa vor, Sie vereinbaren mit Ihrem Vermieter einen Termin, damit dieser sich ein eigenes Bild macht. Wenn nur Ihr Vermieter bei diesem Termin zugegen ist, dann kann dieser die Tatsache leugnen, dass der Abfluss stinkt. Es ist also immer besser, wenn Sie zusätzlich eine unabhängige Instanz zu dem Termin bitten. Ist Ihr Vermieter nicht bereit, eine Sanitärfirma hinzuzuziehen, wenn er Sie aufsucht, dann haben Sie natürlich die Option, eine unabhängige Person hinzu zu bitten. Das kann durchaus auch eine Sanitärfirma sein. Allerdings müssen Sie die Anfahrt bzw. die Beauftragung erst einmal selbst bezahlen.
Doch wappnen Sie sich dadurch immerhin gegen eine Nachlässigkeit, die Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen könnte, wenn der Fall tatsächlich vor einem Gericht landen sollte (wenn zum Beispiel Ihr Vermieter Ihre Minderung nicht akzeptiert und gegen diese klagt): die Nicht-Einhaltung der Nachweispflicht. Als derjenige, der von sich aus die vollständige Mietzahlung einstellt, weil der Abfluss stinkt, müssen Sie Beweise liefern. Beweise dafür, dass die Belästigung durch den Geruch so hoch ist, dass ein erheblicher Mangel in der Mietsache vorliegt. Können Sie hingegen keine Beweise vor Gericht anbringen, so dürfen Sie höchstens auf den guten Willen der Richter hoffen.
Gestank aus dem Abfluss ist schwer nachzuweisen
Denn logisch ist: Gestank aus dem Abfluss lässt sich nicht leicht beweisen. Das geht nur, wenn Sie – wie beschrieben – unabhängige Zeugen aufbieten. Es gibt allerdings auch Gerichte, die in einem solchen Fall eine Überprüfung der Fakten durch einen Experten beauftragen. Wie aber gehen Sie überhaupt vor, wenn Sie den Geruch zum ersten Mal feststellen?
- Versuchen Sie zunächst einmal, ob Sie herausbekommen, woher der Gestank aus dem Abfluss rührt. Es gibt hier viele technische Hilfsmittel und Instrumente.
- Auf jeden Fall sollten Sie sicherstellen, dass keine Geruch oder Gestank entstanden ist, weil Sie unzureichend gereinigt haben.
- Wenn Ihnen einfallen sollte, dass Sie oft Reste von Speisen durch den Abfluss spülen, dann könnte hier die Ursache für den Geruch liegen; ebenso verhält es sich mit Öl und Fett.
- Nur, wenn klar ist, dass der Abfluss ohne Ihr Zutun stinkt, sollten Sie den nächsten Schritt gehen.
Der da wäre, dass Sie als erstes eine Art Tagebuch führen. An welchem Tag und um welche Uhrzeit haben Sie den Gestank aus dem Abfluss zum ersten Mal bemerkt? Wie war es am zweiten, am dritten, am vierten Tag – war der Geruch schwächer oder stärker? Nach was genau stinkt es, und um welche Uhrzeit ist das der Fall? Ist der Geruch permanent vorhanden? Notieren Sie am besten alles, was Ihnen dabei so ein- und auffällt. Wenn Sie schon keinen Sachverständigen haben, so dokumentieren Sie auf diese Weise, wie der Gestank Ihren Alltag beherrscht.
Was haben Gerichte hierzu entschieden?
Natürlich haben sich auch deutsche Gerichte bereits mit diesem Thema befasst. Wenn die Richter erkennen, dass Sie als Mieter keine Schuld trifft, dann haben Sie gute Chancen auf eine Mietminderung.
- So hatte im Jahr 1991 das Amtsgericht in Berlin-Schönberg darüber zu entscheiden, ob eine Mietminderung rechtens war. Im Badezimmer eines Mieters hatte es dauerhaft nach Fäkalien und Abwasser gerochen.
- Dabei wurde festgestellt, dass der Abfluss aus technischer Hinsicht mangelhaft war. Allerdings erkannte das Gericht an, dass der Vermieter aus Gründen der Konstruktion den Abfluss nicht baulich verändern konnte.
- Weil der Mieter dafür aber nichts konnte, lautete das Urteil, dass eine Mietminderung rechtlich dennoch in Ordnung war. Der Mieter durfte seine Mietzahlung an den Vermieter um fünf Prozent kürzen.
Zusammenfassung
Eklatante Gerüche oder Gestank sind in Wohnungen von Mietern nicht zu dulden, wenn sie aus dem Abfluss stammen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Ursachen zweifelsfrei nicht beim Mieter selbst liegen. In der Regel erkennen die Gerichte dann an, dass ein Mietmangel vorliegt. Dann stehen Ihre Chancen auf eine Mietminderung nicht schlecht.