Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sind in Ihrem Bad Renovierungen durchgeführt oder Fliesen neu verlegt worden? Das ist ja eigentlich eine gute Sache. Doch manchmal sieht es hinterher einfach nicht mehr aus wie vorher. Das gilt zum Beispiel dann, wenn fehlende Fliesen im Bad festzustellen sind. Aber was können Sie in einem solchen Fall machen? Bedeuten fehlende Fliesen im Bad das Recht auf eine Mietminderung? Und wie haben deutsche Gerichte in der Vergangenheit auf Klagen zu diesem Thema reagiert? All das und vieles mehr wollen wir für Sie auf dieser Seite beleuchten. So viel schon einmal vorab: in einigen ähnlich gelagerten Fällen lauten die Urteile zum Teil doch sehr unterschiedlich.
Ob Fliesen in der Wand fehlen oder auf dem Boden, das Bad weist immer einen optischen Mangel auf. Allerdings nicht nur einen optischen, denn die fehlenden Fliesen im Boden sind zum Beispiel auch Stolperfallen. Aber wie auch immer Sie es drehen: Fehlende Fliesen bedeuten einen Mietmangel. Die Frage ist nur noch, ob es ein erheblicher oder ein unerheblicher Mietmangel ist. Das jedoch entscheidet sich immer von Fall zu Fall. Und die Gerichte urteilen dabei auch nicht jedes Mal gleich. Das macht die ganze Sache spannend – gehen Sie also nicht davon aus, dass Sie eine Mietminderung zwingend durchsetzen können.
►Mietminderung: Fehlende Fliesen im Bad | Mustervorlage
Sehr geehrter Vermieter [__],
bei den in unserer Wohnung durchgeführten Renovierungsarbeiten im Badezimmer wurden dort vom Sanitärunternehmen Fliesen entfernt. Es handelt sich um fünf Fliesen, die nicht ersetzt worden sind und somit jetzt fehlen. Das raubt dem Bad sämtliche Ästhetik. Betroffen ist auch der Boden, was nicht nur unästhetisch ist, sondern auch nicht ganz ungefährlich. Zudem fehlen zwei Fliesen neben dem Waschbecken, wo eigentlich eine Halterung für die Handtücher angebracht sein sollte. Für uns ist dieser Zustand auf keinen Fall eine Lösung von Dauer.
Wir bitten Sie dringend, sich mit uns in Verbindung zu setzen, damit Sie sich diesen Mietmangel selbst ansehen können. Das sollte in den kommenden drei Tagen der Fall sein. Wenn es nötig ist, können Sie zu diesem Termin auch gleich einen Handwerker mitbringen.
Wenn wir in den kommenden drei Tagen keine Reaktion von Ihnen erhalten, werden wir eine Minderung unserer Mietzahlungen vornehmen. Ein Gespräch mit unserem Anwalt bereits stattgefunden.
Wir weisen darauf hin, dass Sie die Ankündigung einer Mietminderung nicht als Drohung verstehen sollen. Wir möchten damit allerdings klarmachen, dass für uns der Zustand des Bads untragbar ist. Bitte rufen Sie uns also unter der Nummer [Telefonnummer] an oder kommen Sie einfach vorbei.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Was Gerichte zu fehlenden Fliesen im Bad sagen
Wir haben für Sie einige Urteile untersucht, das älteste stammt aus dem Jahr 1980. Die Gründe waren nicht immer die gleichen, aber es ging in jedem der Fälle um Fliesen im Bad. Hier eine Übersicht zu den ergangenen Urteilen:
- Das Amtsgericht in Berlin-Charlottenburg verhandelte 1980 einen Fall, in dem es um eine fehlende Fliese im Bad ging. Das Gericht stellte zwar einen Mietmangel fest – allerdings einen unerheblichen. Eine Mietminderung hielten die Richter damals für nicht gerechtfertigt.
- Fliesen müssen im Bad aber gar nicht fehlen, um eine Mietminderung zu rechtfertigen, wie zwei andere Fälle zeigen. Im Jahr 2001 ging es um sechs defekte Fliesen im Bad, die allesamt Risse aufwiesen. Einen oberhalb der Badewanne, drei auf dem Boden und zwei unter dem Toilettenbecken. Hier stellten die Richter einen Mangel in der Mietsache fest, der zu einer Mietminderung von zwei Prozent berechtigt. Das Landgericht Berlin entschied auf einen Satz von zwei Prozent Minderung.
- Ähnlich urteilte das Amtsgericht in Merseburg in einem Fall im Jahr 2008. Auch hier waren einige Fliesen im Bad mit sichtbaren Rissen durchzogen. Der Richterspruch: ein Mangel in der Mietsache, eine Mietminderung von 1,5 Prozent.
Bis dahin gehen die Urteile in die gleiche Richtung. Anders sieht die Sache aus, wenn bei Umbauarbeiten im Bad fehlende Fliesen ersetzt werden – und zwar durch andersfarbige Fliesen. Dabei ergibt sich ein unterschiedliches Bild.
Wenn fehlende Fliesen ersetzt werden, aber in anderen Farben
Beide Fälle trugen sich nicht weit voneinander entfernt am Rhein zu. Und auch zeitlich lagen sie nicht besonders weit auseinander. Doch die Gerichte urteilten völlig anders.
- Der erste Fall wurde 1991 vor dem Landgericht in Kleve am Niederrhein verhandelt. Ein Mieter hatte geklagt, dass sein Badezimmer kein einheitliches Bild aufweise. Der Grund: Nach der Renovierung des Bads wurden einige Fliesen durch Fliesen in anderer Farbe ersetzt. Das Gericht erkannte einen Mangel in der Mietsache und erlaubte eine Mietminderung um fünf Prozent.
- Der zweite Fall kam im Jahr 1994 in Köln vor das dortige Amtsgericht. Hier klagte der Mieter ebenfalls, weil sein Bad mit Fliesen in anderen Farben bestückt wurde. Allerdings wurde das Badezimmer komplett neu verfliest, so dass kein uneinheitliches Bild entstanden ist. Die ursprünglichen Fliesen waren im Handel nicht mehr erhältlich gewesen, das Bad sah nach dem Umbau anders aus. Das Gericht folgte der Klage nicht. Zwar könne man es als Mangel in der Mietsache sehen, dass der Mieter nun andersfarbige Fliesen im Bad habe. Doch eine Mietminderung war dadurch nach Ansicht der Richter nicht gerechtfertigt.
Damit zu einem dritten Urteil aus der Region, nämlich aus Neuss und aus dem Jahr 1990. Hier hatte ein Mieter gegen eine leichte Farbabweichung der im Band montierten Ersatzfliesen auf. Das Gericht urteilte, dass hier zwar ein Mietmangel vorlag, aber kein gravierender. Eine Mietminderung wurde als nicht gerechtfertigt beurteilt.
Zusammenfassung und Empfehlung
Wie Sie sehen (und wie oben bereits angekündigt), liegen die Gründe bei den einzelnen Fällen nicht immer gleich. Sie unterscheiden sich aber auch nicht so sehr, dass man automatisch von unterschiedlichen Urteilen ausgehen könnte. Doch die Urteile, die ergangen sind, sind doch recht verschieden voneinander. Das bedeutet, dass Gerichte bei der Auslegung immer einem eigenen Ermessensspielraum folgen bzw. diesen Spielraum ausnutzen. In einigen Fällen wurde gegen, in anderen für den Mieter geurteilt. Wenn Sie sich also mit Ihrem Vermieter auf einen Rechtsstreit einlassen, sollten Sie das im Hinterkopf haben.
Gehen Sie also am besten wie folgt vor: Informieren Sie den Vermieter zunächst über den Mietmangel bzgl. der Fliesen. Benennen Sie genau, worin der Mangel besteht, und bitten Sie den Vermieter, den Mangel selbst in Augenschein zu nehmen. Weisen Sie drauf hin, was Sie stört. Das Wort „Mietminderung“ können Sie ruhig in das Schreiben aufnehmen. Allerdings empfiehlt es sich, diese nicht gleich vorzunehmen. Geben Sie dem Vermieter ein wenig Zeit, sich der Sache anzunehmen. Die Mietminderung können Sie beispielsweise ankündigen für den Fall, dass sich der Vermieter nicht um die Sache kümmert.