Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Oft wird gleich im Mietvertrag vereinbart, dass der Vermieter die monatliche Miete per Lastschrift vom Konto des Mieters abbucht. Das ist zunächst auch sehr praktisch. Schließlich sparen Sie sich so die Arbeit, die Miete jeden Monat selbst zu überweisen. Gleichzeitig ist sichergestellt, dass der Vermieter sein Geld pünktlich bekommt. Doch wenn irgendwann eine Mietminderung im Raum steht, kann die erteilte Einzugsermächtigung zum Problem werden. Denn wie sollen Sie die Miete mindern, wenn der Vermieter sie einzieht? Wir erklären, welche Möglichkeiten Sie in diesem Fall haben.
Tritt in Ihrer Wohnung ein erheblicher Mangel auf, dürfen Sie die Miete kürzen. Denn wenn Sie Ihre Wohnung wegen des Mangels nur eingeschränkt nutzen können, müssen Sie auch nicht die volle Miete bezahlen. Es ist Ihr gutes Recht, einen Teil der Miete abzuziehen, bis der Mangel behoben ist und sich die Wohnung wieder in dem Zustand befindet, der im Mietvertrag vereinbart ist.
Dass Sie dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt haben, ändert daran nichts. Ihr Recht auf Mietminderung gilt unabhängig davon, wie Sie die Miete bezahlen.
Bleibt aber die Frage, wie Sie eine Minderung in der Praxis umsetzen sollen, wenn das Geld automatisch abgebucht wird. Wir erklären, wie Sie am besten vorgehen, um eine Mietminderung bei erteilter Einzugsermächtigung geltend zu machen.
►Musterbrief: Wegen Mietminderung Einzugsermächtigung widerrufen
Lässt Ihnen Ihr Vermieter keine andere Wahl, können Sie Ihr Recht auf Mietminderung geltend machen, indem Sie Ihre Zustimmung zum Lastschriftverfahren zurücknehmen. Als Formulierungshilfe haben wir eine Vorlage für Sie vorbereitet.
Mieter Vermieter Datum Widerruf der erteilten Einzugsermächtigung Sehr geehrte/r Frau/Herr …/Damen und Herren, wir haben Ihnen die Ermächtigung erteilt, den monatlichen Mietzins für die Wohnung Nr. … von unserem Konto … (IBAN, Name der Bank) … einzuziehen. Diese Einzugsermächtigung widerrufen wir aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung. Denn obwohl wir nachweislich eine Mietminderung geltend gemacht haben, haben Sie die Miete in voller Höhe abgebucht. Damit haben Sie uns unser Mietminderungsrecht verweigert. Ein wichtiger Grund für eine Rücknahme der Einzugsermächtigung ist dadurch gegeben. Unsere Bank werden wir über die widerrufene Einzugsermächtigung ebenfalls in Kenntnis setzen. Mit freundlichen Grüßen
Anschrift
Anschrift
Unterschrift(en)
Mietzahlungen per Überweisung, Dauerauftrag oder Lastschrift
Grundsätzlich haben Sie verschiedene Möglichkeiten, um die monatliche Miete zu bezahlen. Barzahlungen sind heutzutage zwar nicht mehr üblich. Aber Sie können als Mieter die Miete jeden Monat selbst überweisen oder einen Dauerauftrag einrichten. Dann ist es auch vergleichsweise einfach, eine Mietminderung geltend zu machen.
Überweisen Sie die Miete, tragen Sie den Überweisungsbetrag selbst in das Formular ein. Deshalb müssen Sie lediglich den Betrag anpassen. Auch einen Dauerauftrag können Sie jederzeit problemlos ändern.
Allerdings ist es inzwischen gängige Praxis, dass Sie als Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilen. Und meist erfolgt das durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Bereits im Mietvertrag erteilen Sie dem Vermieter also die Erlaubnis, die fällige Miete samt Nebenkosten von Ihrem Konto abzubuchen.
Dabei ist so eine Einzugsermächtigung eigentlich für beide Seiten von Vorteil. Denn Sie als Mieter müssen sich nicht um die Zahlungen kümmern. Diese Arbeit erledigt der Vermieter für Sie. Auf der anderen Seite weiß der Vermieter, dass die Miete jeden Monat pünktlich eingeht.
Doch im Fall einer Mietminderung kann sich die erteilte Einzugsermächtigung als Stolperstein entpuppen. Schließlich läuft das Lastschriftverfahren automatisch. Und Sie können die Einzugsermächtigung nicht abändern. Es ist nicht möglich, dass Sie Ihrer Bank mitteilen, dass sie die Lastschriften künftig nur zum Teil einlösen soll.
Stattdessen führt die Bank die Abbuchungen so aus, wie es sich aus dem Lastschrift-Mandat ergibt, das der Vermieter vorlegt. Änderungen an den Lastschriften kann deshalb nur der Vermieter veranlassen.
Mietminderung bei erteilter Einzugsermächtigung umsetzen
Das Mietrecht räumt Ihnen die Möglichkeit ein, die Miete zu kürzen, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt. Geregelt ist das in § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Auch wenn Sie Ihrem Vermieter die Erlaubnis zum Einzug der Miete erteilt haben, darf Ihr Recht nicht eingeschränkt werden. Der Vermieter kann Ihnen die Durchsetzung einer Mietminderung also nicht verweigern, bloß weil er eine Einzugsermächtigung hat.
Nur stellt sich die Frage, wie Sie am besten vorgehen. Generell sollten Sie zunächst abklären, ob der vorliegende Mangel überhaupt eine Mietminderung rechtfertigt. Ist das der Fall, haben Sie mehrere Möglichkeiten.
1. Anpassung der Einzugsermächtigung durch den Vermieter
Im ersten Schritt sollten Sie sich mit Ihrem Vermieter in Verbindung setzen. Informieren Sie ihn über die beabsichtigte Mietminderung und teilen Sie ihm den Minderungsbetrag mit. Gleichzeitig sollten Sie ihn darum bitten, seine Lastschriften um diesen Betrag zu verringern.
Das können Sie bereits im Rahmen der Mängelanzeige erledigen. Haben Sie die Mängel schon schriftlich angezeigt und eine Mietminderung angekündigt, falls der Vermieter nichts unternimmt, können Sie ihn in einem zweiten Schreiben auffordern, die Mietminderung bei der Einzugsermächtigung zu berücksichtigen.
Im besten Fall kommt der Vermieter Ihrer Bitte nach. Nur ist dem leider nicht immer so.
Vielmehr ist gut möglich, dass der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptiert. Zum Beispiel, weil er den Mangel für unerheblich hält oder weil er der Auffassung ist, dass Sie den Mangel verschuldet haben und deshalb selbst beheben müssen.
Genauso kommt es immer wieder vor, dass Vermieter gar nicht auf Schreiben reagieren und folglich auch die Miete weiterhin in voller Höhe einziehen.
2. Widerruf der erteilten Einzugsermächtigung
Bucht der Vermieter die volle Miete ab, obwohl Sie eine Mietminderung geltend gemacht haben, könnten Sie darüber nachdenken, die Einzugsermächtigung zu widerrufen. Dadurch könnten Sie die Miete selbst überweisen und den Minderungsbetrag dabei abziehen. Allerdings stellt sich die Frage, ob Sie eine erteilte Einzugsermächtigung überhaupt einfach so widerrufen dürfen.
In aller Regel willigen Sie im Mietvertrag in das Lastschriftverfahren ein. Nehmen Sie Ihre Erlaubnis nun zurück, verstoßen Sie gegen die mietvertraglichen Vereinbarungen. Deshalb dürfen Sie die dem Vermieter erteilte Einzugsermächtigung nur dann widerrufen, wenn es einen wichtigen Grund gibt.
Doch so ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Vermieter die Mietminderung nicht anerkennt. Zieht er weiterhin die Miete in voller Höhe ab, obwohl Sie erhebliche Mängel angezeigt haben, verweigert er Ihnen nämlich das Recht, eine Minderung der Miete durchzusetzen. Und aus diesem Grund ist es zulässig, wenn Sie die erteilte Einzugsermächtigung zurückzunehmen. Das hat das Amtsgericht Kiel in einem Urteil bestätigt (AG Kiel, WuM 1987, 380; Az. 17 C 590/86).
Wenn Sie möchten, können Sie die bestehende Einzugsermächtigung widerrufen und dem Vermieter gleichzeitig eine neue Erlaubnis erteilen, die Miete abzüglich der Mietminderung abzubuchen.
Andererseits soll die geminderte Miete den Vermieter ja dazu bewegen, die angezeigten Mängel zu beseitigen. Und sobald die Schäden behoben sind, müssen Sie wieder die volle Miete bezahlen. Dadurch müsste dann aber auch die Einzugsermächtigung erneut korrigiert werden. Sinnvoller dürfte deshalb sein, mit einer neuen Einzugsermächtigung zu warten, bis die Angelegenheit geklärt ist.
3. Abbuchungen widersprechen
Hat Ihr Vermieter die Miete schon eingezogen, können Sie der Lastschrift widersprechen. Dazu müssen Sie sich an Ihre Bank wenden.
Eine Abbuchung können Sie innerhalb von acht Wochen ab der Belastung Ihres Kontos zurückholen. Begründen müssen Sie den Vorgang nicht. Und Ihre Bank muss die Lastschrift rückgängig machen und das Geld Ihrem Konto wieder gutschreiben.
Dass Sie der Abbuchung widersprechen können, um Ihr Recht auf Mietminderung umzusetzen, hat das Landgericht Köln in einem Urteil bestätigt (LG Köln, WuM 1990, 380; Az. 10 S 532/89).
Allerdings können Sie immer nur die gesamte Lastschrift rückgängig machen. Es ist nicht möglich, nur einen Teilbetrag zurückzuholen. Bucht die Bank die Lastschrift nach Ihrem Widerspruch zurück, hat Ihr Vermieter für den entsprechenden Monat deshalb gar keine Miete von Ihnen bekommen.
Um nicht in Zahlungsverzug zu geraten, sollten Sie daher die anteilig gekürzte Miete umgehend an den Vermieter überweisen. Sinnvoll kann außerdem sein, Ihren Vermieter über Ihr Vorgehen zu informieren.
Zahlung unter Vorbehalt als Alternative
Auch wenn es Ihr gutes Recht ist, die Miete bei einem erheblichen Mangel angemessen zu mindern, ist die Umsetzung in der Praxis gar nicht so einfach. Ein typischer Streitpunkt ist, ob der Mangel überhaupt eine Mietminderung rechtfertigt.
Ein anderer Knackpunkt ist die Höhe der Minderung. Verbindliche Werte gibt es nicht. Stattdessen muss immer im Einzelfall entschieden werden, wie hoch eine angemessene Mietkürzung ausfallen kann.
Stellt sich im Nachhinein heraus, dass Ihre Minderung unangemessen hoch war, und ist dadurch ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen.
Dieses Risiko können Sie umgehen, indem Sie die Miete zwar weiterhin in voller Höhe, den Minderungsbetrag aber nur unter Vorbehalt bezahlen. Bekommen Sie vor Gericht Recht, muss Ihnen der Vermieter die vorbehaltlich gezahlten Beträge erstatten.
Eine gute Lösung kann deshalb folgende sein: Sie lassen die Einzugsermächtigung weiterlaufen und teilen Ihrem Vermieter gleichzeitig schriftlich mit, dass Sie den Betrag der Mietminderung nur unter Vorbehalt bezahlen. In einen Rückstand können Sie auf diese Weise nicht geraten. Trotzdem können Sie belegen, dass Sie der Abbuchung nur vorbehaltlich zugestimmt haben.