Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
In Ihrer Mietwohnung herrscht Müllgestank, der nicht von Ihnen verursacht wird? Dann kann eine Mietminderung für Sie ein denkbarer Schritt sein. Natürlich kommt es immer darauf an, wie sich der Einzelfall genau gestaltet. Aber in aller Regel setzen sich Mieter in Fragen wie diesen durch – auch vor Gericht. Denn wenn Ihr Vermieter die Minderung Ihrer Miete nicht akzeptiert, dann gehen sie juristisch dagegen vor. In der Vergangenheit haben deutsche Gerichte jedoch oft zu Gunsten der Mieter entschieden. Was finden Sie auf dieser Seite vor? Nun, wir schildern die Umstände, die zu Müllgestank führen können. Außerdem präsentieren wir Ihnen einige der genannten Urteile. Am Ende der Seite stellen wir Ihnen zudem einen Musterbrief zur Verfügung, den Sie so (oder so ähnlich) an Ihren Vermieter senden können.
Das sollte in der Tat jeweils der erste Schritt sein: den Vermieter informieren. Versuchen Sie aber, der Versuchung zu widerstehen und sofort am ersten oder zweiten Tag das Wort „Mietminderung“ zu erwähnen. Denn oftmals liegt nur ein temporärer Mangel vor, für den der Vermieter nichts kann. So kann es zum Beispiel sein, dass die Müllabfuhr streikt oder Ähnliches. Notieren Sie sich dennoch, wann Sie den Müllgestank erstmals bemerkt haben und wie stark der Geruch gewesen ist. Und natürlich sollten Sie genau beobachten, wie sich die Belästigung durch den Müllgeruch über die Zeit entwickelt.
►Mietminderung Müllgestank: Musteranschreiben
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit ein paar Tagen herrscht in unserer Wohnung in der [Adresse] ein permanenter Müllgestank vor. Wir haben zunächst eine gewisse Zeit abgewartet, uns bei Ihnen zu melden. Wir sind davon ausgegangen, dass der Zustand nur ein paar Tage anhält. Nun stellen wir jedoch fest, dass der Gestank nicht verschwindet, sondern im Gegenteil sogar stärker zu werden scheint.
Zunächst nahmen wir an, dass sich der Müllgestank von überfüllten Tonnen im Hinterhof ausbreitet. Wir haben das nun beobachtet und festgestellt, dass die Tonnen zwar selten überfüllt sind. Allerdings scheint es so, dass die Leerung der Müllcontainer nicht mehr so häufig erfolgt, wie das der Fall war.
Wir bitten Sie herzlich, sich bis zum [Datum] bei uns schriftlich oder telefonisch zurückzumelden. Uns wäre sehr daran gelegen, dass Sie bei uns vorbeikommen und sich ein eigenes Bild der Situation machen. In der Zwischenzeit möchten wir Sie auffordern, sich eine Lösung zu überlegen. Der Müllgestank nimmt jeden Tag ein bisschen zu und lässt sich auch durch Lüften kaum noch übertünchen.
Sollten wir bis zum genannten Datum von Ihnen keine Rückmeldung haben und der Gestank konstant bleiben oder sogar zunehmen, werden wir eine Minderung unserer Mietzahlung an Sie vornehmen – und zwar rückwirkend von jenem Tag an, an dem wir den Müllgestank bemerkt haben, und bis zu jenem Tag, an dem dieser aus unserer Sicht gravierende Mangel in der Mietsache behoben sein wird.
Wir gehen davon aus, dass Sie diese Maßnahme akzeptieren, würden uns aber viel mehr freuen, wenn Sie sich melden.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Müllgestank rechtfertigt oft eine Mietminderung
Der Gestank, den Müll verursacht, muss niemand auf Dauer aushalten, wenn er nicht vom Mieter selbst produziert wird. Es muss übrigens nicht sein, dass der Müllgestank aus den Mülltonnen aus dem eigenen Hinterhof herrührt. Nein, auch ein herkömmlicher Müllplatz, der sich in der Nähe der Wohnung befindet, kann die Quelle des Geruchs sein. Dann allerdings sollten Sie wissen, dass eine Minderung der Miete vom Vermieter in der Regel nicht hingenommen wird. Und der Vermieter hat in diesem Fall das Recht häufig auf seiner Seite. Denn in der Regel ist es ja so, dass der Müllplatz zum Zeitpunkt des Einzugs bereits existiert hat.
Nur wenn die Deponie zu einem späteren Zeitpunkt neu angelegt wurde, können Sie auf eine Mietminderung spekulieren. Doch auch dann entscheiden die Richter nicht einfach dogmatisch. Wenn Mieter ihre Miete mindern, dann betrachten die Gerichte in Deutschland die Fälle eigentlich immer individuell. Außerdem spielt es normalerweise keine Rolle, ob Sie auf den Müllgestank besonders sensibel reagieren. Denn für Gerichte sind immer objektive Kriterien wichtig.
Wann Müllgestank zu erheblichem Mietmangel wird
Betrachten wir hier einmal einige Urteile, die Gerichte in Deutschland in der Vergangenheit zu dieser Frage gefällt haben. Noch einmal: diese Fälle bzw. die Urteile haben für Ihren Fall keine besondere Relevanz. Die Gerichte schauen sich nämlich auch Ihre Umstände ganz genau an. Doch lässt sich aus den im Anschluss vorgestellten Prozessen zumindest herauslesen, wann eine Mietminderung eher eine Chance auf Erfolg vor dem Gesetz hat.
- Erst im Jahr 2011 hatte das Landgericht in Berlin einen Fall von besonderem Ausmaß zu verhandeln. Hierbei ging es nicht nur um Müllgestank, sondern auch um menschliche Ausscheidungen, die im Treppenhaus zu unerträglichem Gestank führten.
- Der Müll war übrigens organischer Natur, in der Regel würde man vermutlich Bio-Abfall dazu sagen. Der Gestank war dabei so tief in die Wohnung eingedrungen, dass der Mieter die Miete minderte.
- Das Treppenhaus war nach Auffassung des Mieters nur noch mit einer Schutzmaske zu betreten. Die Richter folgten dieser Meinung und urteilten, dass hier ein erheblicher Mangel in der Mietsache vorgelegen habe.
- Das Gericht gestattete dem Mieter, zehn Prozent seiner Mietzahlungen einbehalten zu dürfen.
Etwas anders gestaltete sich ein Fall, der das Amtsgericht in Gifhorn im Jahr 2001 beschäftige. Hier hatte ein Mieter seine Miete gemindert, weil er sich vom Geruch der Mülltonnen eines nahe gelegenen Supermarkts belästigt gefühlt hatte – das Gericht bestätigte in seinem Urteil tatsächlich, dass der Mieter seine Zahlungen um fünf Prozent kürzen durfte.
Wenn die Müllabfuhr nicht mehr kommt
Ein Mangel der Mietsache liegt aber auch vor, wenn die Müllabfuhr nicht mehr kommt. Oder zumindest nicht mehr so regelmäßig, wie das ursprünglich der Fall gewesen ist. Das Landgericht in Berlin hatte sich im Jahr 2006 mit diesem Fall näher zu befassen.
- Ein Mieter hatte seine Miete gekürzt, weil die Leerung der Müllcontainer in einem Maße reduziert worden war, dass die Folgen unangenehm wurden: Die Tonnen waren oft übergequollen und die Mieter mussten ihre Müllsäcke dann neben die bereits hoffnungslos überfüllten Container stellen.
- Zumindest in den wärmeren Jahreszeiten entwickelte sich deswegen ein Müllgestank, der eine Geruchsbelästigung zeitigte. Für Mieter war dieser Zustand nicht hinnehmbar; einer von ihnen minderte seine Miete um fünf Prozent.
- Das Gericht folgte in seinem Urteil dem Mieter. Es sei ein Mangel entstanden, den der bzw. die Mieter so nicht haben hinnehmen müssen.
Schon die Tatsache, dass der Vermieter aus Kostengründen keine Tonne mehr für Papier aufstellte, hätte in diesem Fall genügt, um die Mietzahlung zu mindern – denn das führe schnell zu einer Verwahrlosung.
Zusammenfassung
Müllgestank ist in den Augen mancher Vermieter offenbar nur ein Kavaliersdelikt und kein ernstzunehmender Mietmangel. Wenn Sie ein ähnliches Problem haben, dann sondieren Sie zunächst genau, was die Ursache sein könnte. Wenn diese offensichtlich daher rührt, dass der Müll nicht regelmäßig geleert wird, dann stehen die Chancen auf Mietminderung gut. Natürlich sollten Sie niemals vergessen, dass sich jedes Gericht Ihren Fall ganz genau und individuell ansehen wird.
Dass Sie überhaupt vor Gericht müssen, wenn Sie wegen Müllgestanks die Miete mindern, ist aber nicht ausgemacht. Versuche Sie, Ihren Vermieter in Ihre Wohnung einzuladen, damit er sich selbst ein Bild des Zustands machen kann. Wenn Sie ein gutes Verhältnis haben, was ja immer zu wünschen ist, dann stoßen Sie bei Ihrer Forderung nach einer Mietminderung sicher auch nicht auf taube Ohren. Bitten Sie den Vermieter am besten schriftlich, sich um das Problem zu kümmern – und vergessen Sie nicht, hierfür eine Frist zu setzen.