Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie stellen fest, dass es in Ihrer Wohnung auf einmal kein Warmwasser mehr gibt? Das ist natürlich unzumutbar und rechtfertigt eine Mietminderung. Denn die Lebensqualität ist stark beeinträchtigt, wenn Sie kein Warmwasser haben. Doch nicht nur das – es gibt auch eine vertragliche Seite. Denn im Mietvertrag ist in aller Regel festgehalten, dass die Versorgung mit warmen Wasser im Mietpreis inbegriffen ist. Kein Warmwasser zu haben, das ist einem Mieter heutzutage nicht mehr zuzumuten. Auf dieser Seite möchten wir Ihnen ein paar Ratschläge geben, wie Sie handeln können, wenn Sie kein Warmwasser mehr in Ihrer Wohnung haben – und dazu zählt als erstes, dass Sie Ihren Vermieter über diesen Zustand informieren. Denn ohne Ihre Meldung weiß der Vermieter oft gar nichts davon. Dementsprechend kann er auch nicht reagieren und den Mietmangel beseitigen. Und dass in diesem Fall ein solcher Mangel in der Mietsache vorliegt, ist ja offenkundig.
Außerdem zeigen wir Ihnen auf, wie eine solche Meldung gemacht wird und was sie beinhalten sollte. Denn es lauern für einen Mieter überall Fallstricke. Also: Zunächst einmal melden Sie sich am besten per Telefon bei Ihrem Vermieter, wenn Sie kein Warmwasser haben. Vielleicht liegt ja eine Störung vor, über die der Vermieter bereits informiert ist. In diesem Fall müssen Sie sich nur noch erkundigen, bis wann die Störung behoben sein wird – und fertig. Weiß Ihr Vermieter aber nicht Bescheid, dann informieren Sie ihn darüber, seit wann Sie kein Warmwasser mehr haben. Im nächsten Schritt setzen Sie ein Schreiben an den Vermieter auf, eine Email genügt hier. Warum das? Nun, sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, müssen Sie vor Gericht nachweisen können, dass Sie Ihren Vermieter in Kenntnis des Mangels gesetzt haben, eine andere Möglichkeit als die schriftliche Form bleibt hier nun einmal nicht.
►Mietminderung: Kein Warmwasser | Musterschreiben
Sehr geehrter Vermieter [__],
wir haben es heute Früh im Badezimmer bemerkt. Es gibt kein Warmwasser mehr in unserem Haushalt. Gestern Abend war noch alles in Ordnung, aus jedem Wasserhahn floss kaltes und warmes Wasser wie gewünscht. Doch unter der Dusche blieb das warme Wasser dann aus. Das können und wollen wir natürlich nicht hinnehmen. Wir haben bereits mit den Nachbarn gesprochen und gehört, dass es überall dasselbe Problem gibt.
Insofern haben wir uns erlaubt, alle Mieter für morgen Abend zu uns in die Wohnung einzuladen. Dort wollen wir das Problem diskutieren – und das natürlich mit Ihnen. Selbstverständlich vertrauen wir darauf, dass Sie in der Zwischenzeit nicht untätig bleiben. Bitte antworten Sie auch nicht auf diese Mail. Uns ist es lieber, wenn Sie sich telefonisch unter der mobilen Nummer melden, unter der wir Sie vorhin erreicht haben. Bei der Zusammenkunft am morgigen Abend hoffen wir sehr auf Ihr Erscheinen.
Im besten Fall überbringen Sie uns natürlich die Nachricht, ab wann das warme Wasser wieder zur Verfügung steht. Wir sind uns mit allen Nachbarn einig, dass wir im Falle einer raschen Behebung des Schadens keine Mietminderung fordern. Sollte sich der Mietmangel jedoch zeitlich hinziehen, so wird die Mietergemeinschaft geschlossen die Miete mindern. Eine angemessene Minderungsquote liegt unserer Auffassung zufolge bei rund 15 Prozent.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Vermieter unbedingt anschreiben
Doch ist es damit nicht getan. Was Sie ebenfalls zu sollten, ist eine Frist setzen. Und zwar eine Frist, bis zu der Ihr Vermieter sich um die Behebung des Schadens gekümmert haben sollte. In vielen anderen Schadensfällen ist das Setzen einer solchen Frist auch juristisch wichtig, wenn es um eine Mietminderung geht. Denn Gerichte verlangen, dass eine Frist gesetzt werden muss. Nur so hat der Vermieter angemessen Zeit, um zu reagieren. Und eine Reaktionszeit muss dem Vermieter auch bei einem schwerwiegenden Mietmangel eingeräumt werden. Wenn Sie aber kein Warmwasser haben, so können Sie die Miete im Prinzip sofort mindern.
Denn die Versorgung mit warmem Wasser ist in aller Regel eine Mietangelegenheit. Das lässt sich in der Praxis leicht erklären. Es ist üblich, dass die Miete für den kommenden Monat am Ende des Vormonats oder am Anfang des gleichen Monats fällig ist – und in dieser Mietzahlung sind ja auch die Kosten für den laufenden Betrieb des Hauses mit eingerechnet. Das bedeutet, dass Sie die Kosten für das warme Wasser schon im Voraus an Ihren Vermieter entrichten. Daraus ergibt sich Ihr Recht, immer mit Warmwasser versorgt zu sein. Kommt kein Warmwasser aus der Leitung, ist das nicht Ihr Verschulden. Es spielt dann auch keine Rolle, ob der Vermieter eine direkte Schuld trägt. Er ist aber so oder so dazu verpflichtet, Ihnen warmes Wasser zur Verfügung zu stellen. Das Amtsgericht in München hat im Jahr 1987 hierzu ein grundsätzliches Urteil gefällt.
Wie mindern?
Wie hoch die Quote für die Minderung ausfallen sollte, kann pauschal leider nicht beantwortet werden. Auch Gerichte entscheiden hierbei immer im einzelnen Fall. Das haben wir übrigens im nächsten Abschnitt (gerichtliche Urteile) ausführlicher für Sie dargestellt. Es sollte so sein, dass der Grad der Beeinträchtigung die Höhe der Mietminderung bestimmt. Weil Sie als Mieter dafür bezahlen, sind Sie auch dazu berechtigt, jederzeit warmes Wasser erwarten zu dürfen. Was bedeutet das? Nun, ein Vermieter kann beispielsweise nicht sagen, dass ein Mieter bei 30 Grad oder mehr schließlich kein Warmwasser benötigt. Er ist vielmehr verpflichtet, immer Warmwasser bereitzustellen.
Im Winter wiegt der Ausfall von warmem Wasser sicher noch einmal schwerer als in warmen Jahreszeiten. Damit ist auch die objektive Beeinträchtigung größer. Gerichte beurteilen nämlich immer diese objektiven Umstände. So sollten sich Vermieter darauf einstellen, dass Sie im Winter ein höherer Ausfall aufgrund von Mietminderungen erwartet, wenn sie kein Warmwasser bereitstellen können, als das im Sommer der Fall wäre. Doch auch im Sommer darf von Mietern nicht verlangt werden, dass sie kalt duschen müssen.
Gerichtliche Urteile
Im folgenden Absatz stellen wir Ihnen einige Urteile vor, die von deutschen Gerichten gefällt worden sind. Es geht in jedem einzelnen Fall um den Ausfall der Versorgung mit Warmwasser. Die Prozesse haben zwischen 1983 und 1998 stattgefunden.
- Wenn es zwischen 22 Uhr am Abend und 7 Uhr am Morgen kein Warmwasser gibt, ist das einem Mieter auf keinen Fall zuzumuten – so hat es das Amtsgericht in Köln im Jahr 1996 entschieden. Ein Mieter hatte gemindert, der Vermieter jedoch dagegen geklagt. Das Gericht folgte allerdings dem Mieter und gewährte ihm eine Mietminderung von 7,5 Prozent.
- In einer Wohnung in München war der Warmwasserboiler ausgefallen. Der Mieter hatte seine Zahlungen an den Vermieter gekürzt, was dieser jedoch nicht akzeptierte. Der Fall ging vor das Münchner Amtsgericht. Dieses entschied im Jahr 1991, dass der Vermieter eine Minderung der Miete um 15 Prozent zu akzeptieren hatte.
- Eine Kombination aus zwei Mietmängeln lag bei einem Fall in Darmstadt vor. Zum einen hatte der Vermieter dem Mieter die Nutzung des Kellers vorenthalten. Dazu kam aber noch, dass es kein Warmwasser mehr gab. Auch hier kürzte der Mieter seine Miete, der Vermieter zog dagegen vor Gericht – und erlitt eine Niederlage. Das Darmstädter Amtsgericht urteilte, dass der Mieter 30 Prozent seiner Miete einbehalten durfte.
Noch drastischer fiel das Urteil im Jahr 1998 aus. Involviert war damals das Amtsgericht in Görlitz. Der Fall: Im Winter war zum einen kein Warmwasser in einer Wohnung zur Verfügung. Und auch die Heizung funktionierte nicht, die Temperatur erreicht nur 15 Grad. Das Gericht fällte das Urteil, dass der Mieter seine Zahlungen um 70 Prozent mindern durfte.