Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie haben Feuchtigkeit in der Wohnung entdeckt und leiden unter unzumutbaren Umständen? Dann können Sie eine Mietminderung in Betracht ziehen. Denn Feuchtigkeit in der Wohnung kann unglaublich viel zerstören, wenn sie nicht rechtzeitig entdeckt wird. Verheerende Schäden zeigen sich oft erst nach langer Zeit. Grundsätzlich gilt, dass Feuchtigkeit in der Wohnung für eine Mietminderung durchaus ausreichen kann. Allerdings kommt es natürlich auf die einzelnen Umstände an. Auf dieser Seite zeigen wir, welche Umstände das sind und was Sie unternehmen können, wenn eine feuchte Wohnung vorliegt. Die erste Pflicht, die Sie als Mieter haben, ist es, den Vermieter zu informieren, und zwar umgehend. Das können Sie im ersten Schritt mündlich bzw. telefonisch machen. Doch sollten Sie es nicht versäumen, diese Information auch schriftlich durchzuführen. Geht der Fall nämlich vor ein Gericht, so müssen Sie nachweisen können, dass Sie Ihren Vermieter umgehend informiert haben. Und noch etwas anderes ist dabei wichtig.
Denn nicht nur die schriftliche Form allein ist es, die ein Gericht in der Streitfrage nach einer Mietminderung interessiert. Schließlich ist es Ihnen als Mieter wichtig, dass die Feuchtigkeit in der Wohnung beseitigt wird. Das ist natürlich die Aufgabe des Vermieters. Also müssen Sie dem Vermieter für die Beseitigung eine gewisse Frist einräumen. Sie können ihn nicht zwingen, den Mietmangel noch am Tag der Entdeckung zu beheben. Allerdings sollte die Frist auch nicht zu lang bzw. zu großzügig sein. In der Regel sind zwei oder drei Werktage der richtige Zeitraum. Das Setzen einer Frist ist zudem ein Punkt, der vor Gericht wichtig ist. Denn nur dann haben Sie ordnungsgemäß gehandelt. Kommt der Vermieter Ihrem Aufruf innerhalb der Frist nicht nach, ist eine Mietminderung für Feuchtigkeit in der Wohnung durchführen. Doch natürlich nicht nur dann.
►Feuchtigkeit in der Wohnung: Mietminderung
Sehr geehrter Vermieter [__],
Feuchtigkeit in der Wohnung ist eine leidige Sache. Umso schlimmer, dass wir diesen Umstand nun bei Ihnen melden müssen. Die Ursachen für die Feuchtigkeit kennen wir nicht, wir denken, immer ordnungsgemäß geheizt und gelüftet zu haben. Allerdings hat sich im Schlafzimmer unter der Tapete ein feuchter Fleck gebildet.
Noch ist kein Schimmel feststellbar, weswegen wir erleichtert sind. Dennoch bitten wir Sie, nicht mit einem Besuch bei uns zu zögern. Wir sind der Ansicht, dass Sie sich ein eigenes Bild des feuchten Flecks machen sollten. Außerdem muss der Fleck beseitigt werden, bevor es zu Schimmel kommen kann.
Wir appellieren an Sie, sich innerhalb der kommenden drei Tage bei uns zu melden. Dann können wir einen Termin für die Besichtigung vereinbaren. Uns wäre sehr daran gelegen, auch die Ursache für die Feuchtigkeit in der Wohnung zu ergründen. Ideal wäre es daher, wenn wir gemeinsam einen Sachverständigen hierfür beauftragen könnten. Die Kosten hierfür würden wir gern mit Ihnen teilen.
Von einer Mietminderung würden wir erst einmal absehen. Auch in dem Fall, dass das Verschulden nicht bei uns liegt. Allerdings behalten wir uns vor, die Miete zu mindern, wenn Sie auf dieses Schreiben nicht reagieren sollten. Das wäre dann unser gutes Recht. Uns ist es wichtig, die Sache so schnell wie möglich aus der Welt zu schaffen. Melden Sie sich bitte schriftlich oder telefonisch bei uns, um den Termin für Ihren Besuch bei uns zu bestimmen.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Feuchtigkeit in der Wohnung: was tun?
Klar ist erst einmal, dass die Wohnung in ihrem Gebrauch stark beeinträchtigt ist, wenn Feuchte vorliegt. Denn die Feuchtigkeit in der Wohnung kann zur Bildung von Schimmel führen. Die Tapeten werden erst feucht, dann die Wände, vielleicht die Decke und der Boden. Und irgendwann setzt die Bildung von Schimmel ein. Der Grund für all das ist fast immer die Feuchtigkeit in der Luft. Und die hat natürlich Ursachen. Diesen Ursachen gilt es nun, auf den Grund zu gehen. Erst dann, wenn die Frage des Verschuldens geklärt ist, kann die Frage nach der Mietminderung abschließend beurteilt werden. Liegt das Verschulden allein bei Ihnen, kann der Vermieter die Schäden zwar beheben. Allerdings müssen Sie dann die Kosten dafür tragen. Und eine Mietminderung können Sie in diesem Fall natürlich auch nicht durchführen.
Natürlich kann es auch in der Garage oder im Keller zu starker Feuchtigkeit kommen. Wo auch immer sich Schimmelflecken befinden: Sie bedeuten einen Mangel in der Mietsache. Keller und Garage gehören eigentlich immer mit zu dieser Mietsache dazu. Angenommen, dass Sie an der Feuchtigkeit in der Wohnung keine Schuld trifft – woher kann diese dann kommen? In den meisten Fällen ist die Bausubstanz dafür verantwortlich. Auch kann es sein, dass das verwendete Baumaterial ungenügend ist. Zudem kann ein Wasserrohrbruch, der unentdeckt geblieben ist, die Bildung von Schimmel begünstigen. Ein undichtes Dach, schlechte Isolierung, alles potenzielle Gründe für Feuchtigkeit in der Wohnung, die Sie als Mieter nicht verantworten. Denn in all diesen Fällen liegt die Schuld eindeutig beim Vermieter. Dann ist eine Mietminderung für Sie absolut vorstellbar. Wie hoch die Minderungsquote ist, kann jedoch pauschal nicht gesagt werden. Denn es entscheidet immer der einzelne Fall.
Wenn Mieter die Verantwortung tragen
Ein guter Rat ist, dass Sie sich immer sicher sein müssen, nicht die Verantwortung für die Feuchtigkeit in der Wohnung zu tragen; nehmen Sie nämlich eine Mietminderung vor und es stellt sich anschließend heraus, dass nicht der Vermieter, sondern Sie die Schuld für die Feuchte tragen, wird es teuer für Sie. Denn nicht nur müssen Sie die säumige Miete nachzahlen. Geht der Fall nämlich vor Gericht (etwa wenn der Vermieter klagt), so müssen Sie auch hier die Kosten tragen. Also sollten Sie sich vorher einige Fragen stellen. Haben Sie ordentlich gelüftet und ordentlich geheizt? Denken Sie daran, dass Sie als Mieter ständig Feuchtigkeit produzieren, die Sie in die Raumluft abgeben. Wenn Sie duschen, Wäsche waschen, baden, kochen oder putzen (und atmen!), ist das nämlich der Fall. Also müssen Sie dafür sorgen, dass die feuchte Luft aus der Wohnung transportiert wird.
Das Lüften spielt dabei eine wichtige Rolle, doch nicht die alleinige. Es nützt zum Beispiel nichts, wenn Sie im Winter lüften, aber nicht ausreichend heizen. Warum? Nun, je kälter die Luft, desto weniger Feuchtigkeit kann sie aufnehmen. Wenn Sie also in einem nicht beheizten Schlafzimmer, das Sie zwar regelmäßig lüften (aber vielleicht nicht in der Nacht), Wäsche zum Trocknen aufhängen, ist die Luft in diesem Schlafzimmer irgendwann mit Feuchtigkeit übersättigt, und wenn das der Fall ist, dann gibt die Luft diese Feuchte direkt wieder ab. Die Feuchte schlägt sich an der kältesten Stelle im Zimmer nieder. Das können die Fensterrahmen sein oder eine Stelle an der Wand, die hinter einem kompakten Möbelstück liegt. Und dort, wo sich die Feuchtigkeit in der Wohnung niederschlägt, bildet sich Schimmel. Nicht erst nach Jahren, sondern das kann unter Umständen relativ zügig gehen. Klar, dass Sie dann kein Recht auf eine Minderung Ihrer Mietzahlungen besitzen.
Feuchtigkeit in der Wohnung: geteilte Verantwortung
Es gibt aber auch genügend Fälle, in denen nicht nur eine Partei, also Mieter oder Vermieter, die Schuld tragen. Feuchtigkeit in der Wohnung entsteht natürlich noch einmal leichter, wenn mehrere Faktoren zusammenkommen. Liegen etwa bereits bauliche Mängel vor und ein Fehlverhalten des Mieters kommt dazu, so ergibt sich eine andere Situation. Dann nämlich ist das Ihrer Forderung nach einer Mietminderung nicht unbedingt zuträglich. Mindern Sie die Miete dennoch, müssen Sie beweisen, dass die Feuchtigkeit in der Wohnung nicht auf Sie zurückzuführen ist. Andersherum kann der Vermieter die Mietminderung natürlich abweisen und dagegen klagen. Dann muss er Ihnen als Mieter nachweisen können, dass Sie falsch geheizt und gelüftet haben. Dafür muss wiederum der Mieter offenlegen, wie er lüftet und heizt und dass auch die Möbel nicht der Grund für die Bildung von Schimmel in der Wohnung sind.
Was auf Anhieb gut klingt in diesem Zusammenhang, ist das Wort „Isolierfenster“. Die halten Kälte und Feuchte natürlich besser aus der Wohnung draußen. Allerdings wird der Austausch der Luftmassen in der Wohnung durch Energiesparfenster dadurch auch eingeschränkt. Die Feuchtigkeit in der Wohnung kann deswegen nicht mehr so gut abtransportiert werden. Für dieses Problem gibt es zwei Lösungen. Entweder erklärt der Vermieter dem Mieter diese neue Situation und hält ihn dazu an, verstärkt zu lüften. Oder aber der Vermieter installiert eine Lüftungsanlage in der Wohnung.
Fogging und Feuchtigkeit in der Wohnung
Ein spezieller Fall ist das Fogging, bei dem schwarzer Staub in der Wohnung abgelagert wird. Manchmal bildet sich dabei auch ein schmieriger Film. Oft sind die Ursachen hierfür gar nicht bekannt. Zu Fogging kann es kommen, wenn sich bereits ein gewisser Grad Feuchtigkeit in der Wohnung breitgemacht hat. Aber auch das Lüften spielt eine entscheidende Rolle. Dieses Phänomen tritt oft im Winter auf, wenn also geheizt werden muss. Bis heute ist noch nicht restlos geklärt, welches die genauen Ursachen für Fogging sind.