Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Aus Ihrem Wasserhahn läuft nur noch braunes Wasser und Sie stehen vor einem Rätsel? Dann haben Sie vermutlich das Recht zur Mietminderung. Dass Sie überhaupt Wasser beziehen, ist ein Mindeststandard für Mietwohnungen in unseren Zeiten. Doch diese Versorgung muss ordnungsgemäß sein, das heißt, das Wasser muss zum Beispiel warm sein, wenn das gewünscht ist. Ist das nicht der Fall, so erfüllt der Vermieter seine Pflichten nicht – und eine Mietminderung ist angebracht. Denn dann ist Ihre Wohnung ja nicht für den alltäglichen Gebrauch tauglich. Läuft nun dreckiges und braunes Wasser aus dem Hahn, dann gilt das genauso. Auf dieser Seite lesen Sie, was Sie tun können, wenn Ihnen nur braunes Wasser zur Verfügung steht. Überdies untersuchen wir, was die Ursachen hierfür sein können. Weiter unten gehen wir außerdem darauf ein, dass der Vermieter die Pflicht hat, die Wohnung instand zu setzen.
Natürlich erfahren Sie hier auch, was wichtig ist, wenn nur braunes Wasser aus dem Wasserhahn kommt. Denn nicht selten handelt es sich nicht nur um Schmutz, sondern um Rost, und der wiederum gefährdet die Gesundheit. Und bevor wir am Ende ein Anschreiben zur Verfügung stellen, das Sie in abgewandelter Form an Ihren Vermieter schicken können, gehen wir auch auf einige Urteile zu dieser Thematik ein, die deutsche Gerichte in der Vergangenheit gefällt haben. Dabei geht es unter anderem auch um die Frage, was es mit der Minderungsquote auf sich hat. Wie immer können hier allerdings keine pauschalen Vorgaben herangezogen werden. Denn die Gerichte entscheiden im Einzelfall.
►Braunes Wasser aus der Leitung: Mietminderung | Musterschreiben
Sehr geehrter Vermieter [__],
vor genau einer Woche sind wir aus einem zweiwöchigen Urlaub zurückgekehrt. Als wir die Wasserhähne in der Wohnung erstmals aufgedreht haben, kam viel braunes Wasser aus den Leitungen. Da so etwas ja hin und wieder vorkommt, wenn man länger fort war, haben wir dem keine Bedeutung beigemessen. Nachdem wir das Wasser in den verschiedenen Räumen ein Weilchen laufen ließen, ging die Verfärbung auch etwas zurück.
Doch, Sie ahnen es womöglich, eben nicht ganz – eine leichte Restbräune hat das Wasser immer noch. Und das sollte natürlich nicht so sein, das wissen Sie ebenso gut wie wir. Da wir keine Ahnung haben, wieso das so ist, sind wir der Ansicht, dass Sie hierzu Ursachenforschung betreiben sollten. Darum bitten wir Sie darum, sich mit uns noch in dieser Woche in Verbindung zu setzen. Dann können wir einen Termin vereinbaren, bei dem Sie ein eigenes Bild des Schadens machen. Gern können Sie zu diesem Termin auch direkt einen Spezialisten mitbringen.
Daran anschließend, wenn also die Ursache feststeht, können wir über die nächsten Schritte entscheiden. Von einer Minderung unserer Miete sehen wir zum jetzigen Zeitpunkt ab. Sollte sich jedoch eine gravierende Gefährdung unserer Gesundheit durch braunes Wasser herausstellen, werden wir diese Entscheidung noch einmal überdenken; das gilt auch für den Fall, dass Sie diese Meldung des Mietmangels ignorieren.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Braunes Wasser – was nun?
Tritt der Umstand auf und braunes Wasser sickert aus dem Anschluss, dann gibt es eine ernstzunehmende Pflicht für Mieter. Diese lautet: Informieren Sie unbedingt Ihren Vermieter. Das machen Sie womöglich auf telefonischem Wege, damit die Nachricht den Vermieter schnell erreicht. Insofern Sie es nicht versäumen, den Vermieter auch schriftlich zu informieren, ist das okay. Legt Ihr Vermieter nämlich gegen eine eventuelle Mietminderung Widerspruch ein, dann geht der Streit vor Gericht. Dort wiederum sind Sie als Mieter in der Nachweispflicht. Das betrifft zum einen die Information an sich. Mit einem Schreiben – wobei eine Mail genügt – belegen Sie nämlich hinreichend, den Vermieter tatsächlich informiert zu haben. Und es gibt einen zweiten wichtigen Punkt. In den Schreiben sollten Sie Ihrem Vermieter nämlich eine Frist setzen, innerhalb derer er den Mietmangel beheben muss.
Was aber ist nun die große Gefahr bei braunem Wasser? Zumeist deutet die Farbe darauf hin, dass das Wasser einen erheblichen Anteil an Eisen enthält. In Deutschland aber gibt es die sogenannte Trinkwasserversorgung, die diese Werte regelt. Erlaubt sind lediglich 0,2 Milligramm auf einen Liter Wasser. Braunes Wasser ist also so zu bewerten, dass es mehr Eisen enthält als erlaubt. Man muss dazu sagen, dass Eisen allein keine Gefahr darstellt. Allerdings spielt hier ein zweiter Aspekt mit hinein. Denn ist das Wasser über längere Zeit braun, könnte unter Umständen mehr dahinterstecken als nur Eisen oder Rost. Als Mieter weiß dann niemand, ob braunes Wasser nicht auch gefährliche Erreger bedeutet.
In der Regel heißt braunes Wasser jedoch, dass schlicht und einfach der Hahn längere Zeit nicht aufgedreht war. Das kann zum Beispiel nach einem Urlaub der Fall sein. Auch können Reparaturen an den Leitungen braunes Wasser auslösen. Ist ein Rohr verzinkt, dann ist relativ klar, dass diese Schicht aus Zink im Inneren des Rohres rostig ist.
Braunes Wasser – nur aus alten Leitungen?
Diese Verrostung im Rohrinneren tritt meist nur bei ziemlich alten Leitungen auf. Denn moderne Rohre bestehen meist aus Kunststoff, Kupfer oder Edelstahl. Und das sind alles Stoffe, die nicht rosten können. Was bedeutet das alles für Sie bzw. den Vermieter? Nun, der Vermieter ist dazu verpflichtet, dass Sie sauberes Leitungswasser nutzen können. Auch, wenn Eisen wie oben beschrieben nicht wirklich schadet – zu hohe Werte dürfen nicht sein. Ist der Gehalt an Eisen im Wasser zu groß, muss der Vermieter reagieren und womöglich sogar alte Leitungen durch neue ersetzen. Geschieht das, so kann der Vermieter die Kosten für den Austausch nicht auf die Mieter umlegen. Denn eine solche Maßnahme ist keine Modernisierung.
Bevor Sie in einer solchen Lage sofort Alarm schlagen, können Sie selbst einiges tun. Waren Sie über längere Zeit abwesend, so lassen Sie das braune Wasser erst einmal durch die Leitung laufen. Drehen Sie einfach die Wasserhähne so lange auf, bis klares Wasser herausläuft. Das müssen Sie jedoch nicht ewig tun – irgendwann nämlich liegt eine Verschwendung von Trinkwasser vor. So hat es etwa das Amtsgericht in Berlin-Schöneberg in einem Prozess im Jahr 1991 gesehen. Eine solche Verschwendung ist für einen Mieter demnach nicht zumutbar. Oft genug liegt die Ursache für braunes Wasser auch nicht an den Leitungen im Haus, sondern an jenen des örtlichen Wasserversorgers – gut möglich, dass das Wasser irgendwo „unterwegs“ auf dem Weg zu Ihrem Wasserhahn Rost aufnimmt und in Ihre Wohnung transportiert. Ist das der Fall, so muss der Vermieter Kontakt zum Wasserversorger aufnehmen. Denn es ist immer noch seine Verantwortung, für sauberes Wasser zu sorgen.
Wie Gerichte dazu urteilten
Ein Vermieter muss nämlich gewährleisten, dass Sie die Wohnung so nutzen können, wie das üblich ist. Sauberes und klares Wasser gehört hier definitiv dazu. An der Situation muss der Vermieter nicht unbedingt Schuld haben – und dennoch ist er in der Gewährleistungspflicht. Im Folgenden haben wir einige Beispiele für Gerichtsurteile aus der Vergangenheit für Sie zusammengestellt. Falls Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden sollten, ziehen Sie jedoch nicht die falschen Schlüsse. Denn auch, wenn die Lage identisch ist, kann es sein, dass ein anderes Gericht die Situation anders bewertet.
- In einem Prozess stritten Vermieter und Mieter sich bis vor das Amtsgericht in Köln. Der Grund: braunes Wasser, die Verhandlung fand im Jahr 1980 statt. Das Gericht kam zu dem Urteil, dass der Mieter seine Miete um zehn Prozent mindern durfte.
- Ganz ähnlich urteilte das Amtsgericht in Dortmund in einem vergleichbaren Fall im Jahr 1990. Damals war aus dem Wasserhahn Trinkwasser gelaufen, das ziemlich stark braun verfärbt war. Das Gericht gewährte dem Mieter auch in diesem Fall eine Minderung seiner Miete von zehn Prozent.
- In Braunschweig verhandelte das Landgericht ebenfalls im Jahr 1990 über den Eisengehalt im Wasser. Dieser war in einer Wohnung in einer Messung zu hoch ausgefallen und damit über dem zulässigen Grenzwert. Das reichte dem Gericht, um dem Mieter eine Minderung seiner Miete von zehn Prozent zuzugestehen.
- Deutlich schwerer war die Belastung für einen Mieter im Jahr 1998 in Bad Segeberg. Damals lag eine starke Färbung des Wassers in braunem Ton vor. Es wurde zudem ein nicht unerheblicher Anteil an Eisen im Wasser nachgewiesen. Das Amtsgericht in Bad Segeberg urteilte, dass der Mieter um 15 Prozent mindern durfte, doch das war noch nicht alles. Der Vermieter wurde dazu verurteilt, dem Mieter monatlich 50 Euro für die Beschaffung von Koch- und Trinkwasser zu zahlen.
Erreger im Wasser?
Auch in Görlitz wurde im Jahr 1998 ein Fall verhandelt, in dem braunes Wasser die Hauptrolle spielte. Ein Mieter war aufgrund einer erheblichen Verfärbung seines Wassers nachhaltig irritiert. Er wusste nicht, ob Rost die einzige Ursache für die starke Färbung war. Da er befürchtete, dass das Wasser zusätzlich auch Erreger enthalten könnte, minderte er seine Miete. Der Vermieter wollte das nicht akzeptieren und klagte gegen die Minderung. Der Fall kam schlussendlich vor das Amtsgericht Görlitz. Dieses urteilte, dass der Mieter tatsächlich nicht wissen konnte, ob das Wasser frei von Erregern sei. Zudem sie die Beeinträchtigung durch das starke braune Wasser bereits entscheidend. Das Gericht kam zu dem Urteil, dass der Mieter 20 Prozent seiner monatlichen Zahlungen an den Vermieter einbehalten durfte.