Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Wenn in der Wohnung Asbest gefunden wird, so hat das für die Mieter in vielen Fällen die Wirkung eines echten Schocks. Natürlich wissen die meisten Menschen, dass Asbest eigentlich nicht gefährlich ist, wenn er nicht freigesetzt wird. Das passiert nur dann, wenn die Verbundstoffe, in denen Asbest enthalten ist, defekt sind. Ein gutes Beispiel sind in diesem Zusammenhang Fliesen, etwa im Badezimmer – diese gehen in der Tat recht schnell kaputt. Oft reicht es, wenn Sie schwere Gegenstände versehentlich fallen lassen, so etwas passiert ja nun einmal ab und an.
Ist das der Fall und die Fliesen werden zerstört, so gelangen Asbestfasern an die Luft. Und das Einatmen dieser Fasern ist in einem sehr hohen Maß krebserregend. Bereits Generationen von Mietern haben bei Gerichten eine Klage eingereicht, um ihre Vermieter zu Mietminderung zu zwingen, auch rückwirkend. Und zwar dann, wenn Asbest nur gefunden, aber eben nicht freigesetzt wurde. Fast all diese Klagen sind ohne Erfolg geblieben, die Gerichte gaben meist den Vermietern Recht.
►Asbest: Mietminderung rückwirkend möglich? Hier die Mustervorlage
Sehr geehrter Vermieter [__], die Feststellung, dass unsere Wohnung mit Asbest versucht worden ist, war ein echter Schock für unsere Familie, wie Sie sich vorstellen können. Insbesondere natürlich, weil wir ja noch nicht so lang die Wohnung im ersten Stock in der [Adresse und Hausnummer] bewohnen. Mit der Entdeckung des Asbests hat die Wohnqualität ungemein abgenommen. Zudem ist uns diese Tatsache auch psychisch zu einer Belastung geworden. Wir möchten Sie mit diesem Schreiben bitten, dafür zu sorgen, dass dieser Mietmangel schnell behoben wird. Weil seit der Entdeckung des Asbests erst ein paar Tage vergangen sind, sehen wir noch davon ab, eine Mietminderung vorzunehmen. Wenn der Mangel in absehbarer Zeit aber nicht behoben sein sollte, behalten wir uns das Recht auf eine Einbehaltung eines Mietteils vor. Wir haben uns hierzu bereits anwaltlichen Rat eingeholt. Verstehen Sie das nicht als Drohung, wir wollen uns nur nach allen Seiten hin absichern. Sollten die Reparaturen nicht demnächst behoben werden, behalten wir uns zudem vor, die Mietminderung rückwirkend bis zum Datum unseres Einzugs am [Datum] durchzuführen. Wir hoffen, Sie verstehen unsere Lage und kommen unserer Bitte nach Instandsetzung bald nach. Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Mietminderungen, wenn Asbest vorliegt
Nahezu alle relevanten Urteile von Gerichten in Deutschland zu diesem Thema fallen wie gesagt gleichlautend aus. Zusammengefasst lauten sie, dass Asbest allein noch keine Mietminderung rechtfertigt. In einigen Fällen jedoch haben die Richter diese Mietminderung zugebilligt und diese mit einer psychologischen Belastung des Mieters begründet. In diesen Fällen durften die Mieter ihre Mietzahlungen um zehn Prozent mindern.
Die Mietminderungen fallen wesentlich höher aus, wenn Asbest in Wohnungen frei geworden ist und Fasern durch die Luft fliegen. Dann sind in einigen Fällen sogar Minderungen in Höhe von 100 Prozent durchgesetzt worden. Und diese durften auch rückwirkend erfolgen. Zusätzlich haben Gerichte den Mietern auch das Recht auf fristlose Kündigung ihrer Wohnung eingeräumt. Wenn Gutachter feststellen, dass asbesthaltige Nachtspeicherheizungen den Asbest in die Luft absondern, sind Mietminderungen natürlich ebenfalls zulässig. Auch hier gibt es in Deutschland einige Präzedenzfälle. In aller Regel billigten die Gerichte den Mietern eine Minderung der Zahlungen um die 15 bis 20 Prozent an. Auch hier gab es richterliche Beschlüsse, dass die Mietminderung rückwirkend erfolgen durfte.
Schuld des Vermieters?
Allerdings wird die Frage nach der Rückwirkung der Mietminderung oft genug von Gerichten abgewiesen. Warum aber ist das so? Das hängt damit zusammen, dass die Gerichte in diesem Fall beim Vermieter keine Schuld sehen. Besser noch: gesehen haben. Denn 2015 ereignete sich in Berlin-Spandau eine Geschichte, die der Frage nach der Vermieterschuld eine neue Richtung gibt. Oder zumindest eine neue Richtung geben könnte, da hier ein radikaler Ansatz des Gerichts vorlag. Was hat sich genau zugetragen?
Nach Recherchen der „Berliner Zeitung“ war eine Familie betroffen, in deren Wohnung Asbest festgestellt wurde. Die Mitteilung darüber erhielt die Familie von ihrem Vermieter – in diesem Fall eine Berliner Wohnungsbaugesellschaft. Und zwar wurde Asbest in den Bodenplatten gefunden. Die Familie hatte zu diesem Zeitpunkt gerade einmal fünf Monate in der Wohnung gelebt. Wenn die Platten am Boden nicht beschädigt sind, geht in der Regel keine Gefahr vom darin gebundenen Asbest aus. In dem Fall in Spandau jedoch waren laut Berliner Zeitung neun dieser Platten beschädigt. Sechs von ihnen fehlten demnach sogar komplett.
Der Asbest und ein wegweisendes Urteil
- Die Familie kündigte daraufhin die Wohnung sofort und zog ein halbes Jahr danach wieder aus. Und sie schaltete einen Anwalt ein, der der Familie riet, gegen die Wohnungsbaugesellschaft vor Gericht zu ziehen.
- Das Spandauer Amtsgericht fällte nach dem Prozess ein womöglich wegweisendes Urteil. Zum einen gab es der Familie das Recht, eine Mietminderung um 20 Prozent durchzusetzen. Und das rückwirkend vom Tag des Einzugs in die Wohnung an.
- Zudem urteilte das Gericht, dass die Familie weitere fünf Prozent Minderung erhält. Nämlich von jenem Tag an, an dem die Wohnungsbaugesellschaft der Familie mitteilte, dass sich Asbest in den Platten befindet.
So weit, so gut. Das wirklich Wegweisende an diesem Richterspruch aber kommt noch. Wurden bisher oft Urteile gefällt, die gegen den Kläger, also den Mieter, sprachen, dann aus einem einfachen Grund. Denn dann hieß es immer, dass den Vermieter keine Schuld treffe an dem Mietmangel Asbest. In dem Spandauer Fall aber lautete die Begründung des Gerichts komplett anders. Es hieß im Urteil, dass es auf ein Verschulden des Mieters gar nicht ankommt. Der Vermieter müsse – ob schuldig oder nicht – den vorhandenen Mietmangel verantworten. Und Asbest in der Wohnung stellt immer einen Mietmangel dar. Dafür muss der Vermieter laut Amtsgericht Spandau in jedem Fall haften.
Für Vermieter kann es teuer werden
Weiter kam das Gericht zu der Ansicht, dass die Mietminderung rückwirkend zehn Jahre wirken könne, je nach Sachlage. In Ausnahmefällen sollen es sogar 30 Jahre sein. Das kann Vermieter in Zukunft teuer zu stehen kommen. Allerdings ist der Fall aus Berlin-Spandau natürlich nicht automatisch übertragbar.
Andererseits kann es vielen Menschen aber Auftrieb geben, bei Wohnungen mit Asbestschäden gegen ihre Vermieter zu klagen. Immer jedoch sollten Sie es versuchen, Ihren Vermieter mit einem Anschreiben zu informieren, dass Sie die Miete kürzen möchten. Dieses Schreiben sollten Sie in aller Form und höflich verfassen. Weisen Sie darauf hin, dass Sie einen Anwalt kontaktiert haben stehen, doch versuchen Sie dabei, nicht drohend zu wirken. Stellen Sie in Aussicht, dass Sie bereit sind, sich gütlich zu einigen. Eigentlich dürfte jeder Vermieter froh sein, in einem solchen Fall nicht vor Gericht ziehen zu müssen. Jedenfalls dann nicht, wenn ihm das Urteil aus Spandau bekannt ist.